광주지방법원 2026타경50233. 전라남도 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 7층 701호를 대상으로 한 경매입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022년 1월 28일 영광함평신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 영광함평신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 문제는 다수의 임차·점유 기록과 실제 매각 대상의 대응 관계입니다. 감정평가 내용에는 일련번호 1부터 16까지의 아파트가 등장하고 임차인 기록 역시 여러 기호로 구분되어 있습니다. 따라서 이 임차인 명단 전체를 701호의 점유자로 단정하거나, 반대로 701호에는 임차인이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 기호별 임차인과 실제 매각 단위의 일치 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 확인은 필수

권리관계의 출발점은 2022년 1월 28일 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준에 해당하며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 2026년 3월 25일 임의경매개시결정이 있었고, 3월 26일 등기됐습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유자 현황 — 후순위 전입이지만 명도 변수 존재

현황조사 등에서 확인된 임차·점유 기록은 15건입니다. 모든 기록의 전입일은 말소기준일인 2022.01.28 이후입니다. 따라서 확인된 전입일에 기초한 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 구분하여 추가 확인이 필요합니다.

표의 '대항력 없음'은 확인된 전입일과 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 확정일자·우선변제·실제 점유 및 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다. 승계는 보증기관 대위·승계 해당 여부를 뜻합니다.

배당요구가 확인되는 임차인은 대재호·황재은·최용수이며, 박영주는 2025.02.24 확정일자가 확인됩니다. 그러나 확정일자가 있다는 사실만으로 선순위 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 최우선변제 여부와 배당요구 종기 준수 여부 등은 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮아도 최신 거래보다 비싸다

신항만뉴캐슬오션시티2차의 동일 평형(전용 61.81㎡) 거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,700,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 현재 가격 판단에 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 4건 평균 186,600,000원과 최신 거래를 우선 비교해야 합니다.

최저매각가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.1%입니다. 이 수치만 보면 평균보다 낮은 가격입니다. 그러나 2025년 11월 최신 거래는 131,400,000원으로, 신건 최저가가 최신 거래보다 38,600,000원 높습니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표 역시 -10.2%입니다. 이처럼 하락 추세와 최근 저가 거래가 확인되는 상황에서는 전체 평균 대비 86.9%, 최근 평균 대비 91.1%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 2025년 11월 거래가의 층·향·거래조건 차이를 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

신건 최저가 170,000,000원에 매각되는 경우, 집행비용 추정액 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 2,809,180,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 공동담보 정산, 실제 채권액, 당해세, 소액임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 위험은 별도

1회 유찰 시 최저가는 136,000,000원으로 낮아지지만, 이 역시 최신 실거래 131,400,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 108,800,000원으로 낮아져 최신 거래보다 낮은 구간이 됩니다. 그러나 이는 가정한 유찰 시나리오일 뿐이며 실제 유찰 여부나 향후 시세를 보장하지 않습니다.

모든 시나리오에서 채권자의 미배당액은 발생하지만 매수인 권리인수 추정액은 0원입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 후순위 근저당 채권자의 미회수금액이 매수인 채무로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 실제 점유와 미납 관리비 등은 별도의 부담 요인으로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 달동의 신항만뉴캐슬오션시티2차 아파트 단지입니다. 주위에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 위치하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측에 보행자도로 및 왕복 3차로 포장도로가 개설되어 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하고 신항만건설예정지역 및 교육환경 보호구역 등의 규제가 관련되어 있습니다. 근린공원과 접하며 중로3류 도로와 접합니다.
• 건물. 2021.12.01 준공된 348세대 단지로 철근콘크리트 구조입니다. 기본 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 같은 평형 실거래는 131,400,000원부터 213,500,000원까지 편차가 큽니다. 거래 표본이 7건이고 최근 거래 추세가 -10.2%이므로 매각 후 재판매가격을 과거 평균 수준으로 가정하는 것은 신중해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 단위 확인. 매각물건명세서상 기호별 대상과 201동 701호의 일치 여부를 확인하세요. 다수 호실을 포함한 자료에서 각 임차인의 점유 대상을 특정하는 과정이 우선입니다.
• 임차인 중복 확인. 기호(16)의 김승순·김승순. 기재가 동일 임차인인지, 보증금 25,000,000원과 30,000,000원 중 실제 계약금액이 무엇인지 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자 확인. 고혜영·전재현·김도연의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유부분 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 임차인별 주택임대차보호법상 소액임차인 해당 여부, 배당요구 여부와 기한, 실제 배당순위를 확인하세요. 추정 배당표에는 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-14호와 채권최고액 2,976,000,000원의 적용 범위를 확인하고, 경매 매각대상과 별도 권리관계를 대조하세요.
• 최신 실거래 우선. 2025.11 거래가 131,400,000원과 2025.04 거래가 205,000,000원의 차이를 검토하세요. 거래조건·층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 170,000,000원, 1회 유찰 가정 136,000,000원, 2회 유찰 가정 108,800,000원을 비교하되 실제 유찰이 발생한다는 전제를 두지 마세요.
• 관리비 확인. 2026.04.03 기준 체납 관리비 135,330원과 이후 추가 체납 여부를 관리사무소에 확인하고 공용부분 부담 가능성을 검토하세요.
• 명도 계획. 매각 대상에 실제로 거주하는 점유자를 특정하고 인도명령, 이사 협의 및 명도 절차에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 안전한 매수가격”

이 사건은 영광함평신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 전입한 임차인들이 확인되는 구조입니다. 예상배당상 매수인 권리인수액은 0원이며 채권자의 큰 미배당액도 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 임차·점유 기록 15건의 실제 매각 대상 귀속관계, 기호(16)의 중복 가능성, 보증금 미상 점유자 및 공용 관리비 부담을 먼저 확인해야 합니다.

가격도 신중하게 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균은 186,600,000원이지만, 가장 최근 거래는 131,400,000원이고 거래 추세는 -10.2%입니다. 최저가 170,000,000원을 최근 평균의 91.1%라는 이유만으로 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 임차관계 확인과 신건 가격 판단은 보류입니다. 매각 단위별 점유관계를 명확히 하고, 최신 거래 수준과 향후 가격 하락 가능성을 반영한 보수적인 응찰 전략이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 근저당이 소멸하느냐가 아니라, 실제로 어떤 점유자를 인도받아야 하며 어느 가격에서 위험을 감당할 수 있느냐입니다.