광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 403호의 경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 213,000,000원인 신건으로, 아직 가격이 낮아진 적은 없습니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 영광함평신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
핵심은 공동담보가 설정된 다수 호실 사건이라는 점입니다. 감정평가에는 여러 아파트 호실이 포함되어 있고, 임차인 조사 역시 여러 기호로 나뉩니다. 이 때문에 조사된 임차인 전원을 204동 403호의 점유자로 볼 수는 없습니다. 개별 호실과 임차인의 대응관계를 확인하는 것이 권리분석의 중요한 전제입니다.
가격도 만만하지 않습니다. 전체 12건 실거래 평균은 215,391,666원으로 감정가보다 높지만, 최근 12개월 평균은 191,166,666원까지 내려왔습니다. 전체 평균만 보면 저렴해 보일 수 있지만 최근 거래를 기준으로 하면 오히려 비싼 신건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 목포시 허사로57번길 15 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용면적 79.304㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 단지 규모 / 준공 | 348세대 · 2021.12.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 영광함평신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,394,776,630원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.28 영광함평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,976,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 전세권은 후순위
권리분석의 출발점은 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로, 이후 설정된 김도연의 전세권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 후순위 전입이지만 호실 확인 필수
현황조사에는 여러 기호의 임차인과 점유자가 기재되어 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.01.28 이후로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자 또는 점유관계가 불명확한 사람이 있으며, 각 기호가 어느 호실인지 분리 확인해야 합니다.
| 임차인 / 조사 기호 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제·승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 대재호기호(1) 전부 | 2022.12.19 | 30,000,000원월 800,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 신고2026.04.06 |
| 황재은기호(2) 전부 | 2025.07.01 | 30,000,000원월 700,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 신고2026.04.06 |
| 김형수기호(3) 전부 | 2022.11.01 | 10,000,000원월 600,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 김수식기호(6) 전부 | 2022.11.18 | 20,000,000원월 700,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 김재순기호(7) 전부 | 2023.01.13 | 60,000,000원월 800,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 최용수기호(8) 전부 | 2024.05.29 | 30,000,000원월 800,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 신고2026.04.01 |
| 고혜영점유 부분 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 전입 기준 후순위보증금·우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 박찬우기호(9) 전부 | 2026.04.01 | 20,000,000원월 800,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 김채연기호(10) 전부 | 2023.04.24 | 40,000,000원월 800,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 전재현점유 부분 미상 | 2023.02.22 | 미상 | 전입 기준 후순위보증금·우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 김도연전세권 등기 별도 확인 | 2024.12.23확정일자 2024.12.23 | 임차보증금 미상등기 전세금 50,000,000원 | 전입 기준 후순위우선변제 확인승계 없음 | 확인 필요 |
| 김경협기호(14) 전부 | 2025.06.20 | 30,000,000원월 700,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 박영주기호(15) 전부 | 2025.02.24 | 30,000,000원월 600,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 확인 필요 |
| 김승순기호(16) 전부 | 2022.12.02 | 25,000,000원월 600,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 중복 확인 |
| 김승순.기호(16) 전부 · 동일인 표기 의심 | 2022.12.02 | 30,000,000원월 600,000원 | 대항력 없음보증금 불일치승계 없음 | 중복 확인 |
위 표는 사건 관련 임차인·점유자 조사 기록입니다. 각 기호별 호실이 구분되어 있으므로 전원을 204동 403호의 임차인으로 해석하거나 보증금을 단순 합산하지 않습니다. 우선변제 여부가 미상인 경우 확정일자·배당요구 및 법정 요건 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 낮다
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대(전용 79.3~79.94㎡) 실거래를 비교하면, 전체 12건 평균과 최근 12개월 평균 사이에 상당한 차이가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13층 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14층 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11층 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13층 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11층 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10층 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8층 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10층 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6층 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6층 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8층 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 215,391,666원 |
전체 12건 평균 215,391,666원을 기준으로 하면 최저가는 평균의 98.9%입니다. 하지만 이 수치는 2024년의 275,000,000원 거래와 같은 고가 표본의 영향을 받습니다. 실제 입찰 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가격에 더 높은 비중을 두는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,782,000원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 전세권 · 김도연 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 213,000,000원 |
채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 공동담보 및 다수 매각 대상의 실제 채권 배분과 우선변제 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영하지 않았습니다.
전체 배당 대상 채권액은 3,026,000,000원인데, 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당 가능한 금액은 209,218,000원입니다. 이 단순 계산에서 예상 미배당액은 2,816,782,000원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 중요한 것은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 서로 다르다는 점입니다. 후순위 권리가 소멸한다면 채권자가 전액 변제받지 못하더라도 그 미배당액이 자동으로 매수인의 채무가 되지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 같지만 가격은 달라진다
최저매각가가 낮아지면 매수인의 취득가격은 내려가지만 채권자에게 돌아가는 배당금도 줄어듭니다. 현재 추정상 후순위 권리의 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 예상 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 2,816,782,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 2,858,785,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 2,892,388,480원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 내에 위치합니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 있으며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 북측으로 보행자도로와 왕복 3차로의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물이며, 기본 전기설비·급배수설비·도시가스 난방·승강기 설비 등이 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 신항만건설예정지역 등과 관련된 토지이용 제한이 존재합니다. 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공부상 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가되었으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 348세대 아파트로 실거래 표본이 존재하지만, 과거 고가 거래와 최근 거래 간 가격 차이가 큽니다. 최근 하락 추세를 반영해 보수적인 재매각가격을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 높습니다. 전체 평균보다 낮다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세 -20.2%와 2026.04 거래가 172,000,000원을 함께 고려해야 합니다. 층·향·내부 상태의 차이도 따져야 합니다.
- 개별 호실 임차관계. 조사된 여러 기호 중 204동 403호에 해당하는 점유자, 임대차계약, 전입 및 확정일자를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 김도연 전세권. 2024.12.18 설정된 50,000,000원의 후순위 전세권이 실제 매각조건상 소멸하는지, 점유 및 임대차와 어떤 관계인지 확인하세요.
- 중복 임차인 기록. 기호(16)의 김승순·김승순. 표기와 보증금 25,000,000원·30,000,000원 차이를 확인하고 동일 채권을 이중 산정하지 마세요.
- 미상 점유자. 고혜영·전재현 등의 보증금과 점유 부분이 불분명합니다. 실제 호실 대응 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 2026.04.03 현황조사 기준 144,120원의 관리비가 미납되었습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 내역을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-14호 및 개별 매각 대상의 배당 구조를 확인하고, 전체 채권최고액을 이 호실의 독립된 부채로 해석하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 최근 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도 신건이 싸지는 않다”
이 물건은 2022년 근저당권을 말소기준으로 후순위 전세권이 소멸하는 구조여서, 현재 추정되는 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 하지만 여러 호실에 걸친 임차인 기록이 존재하고 보증금 불명확·중복 기재 사례도 있어, 개별 호실의 점유관계까지 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 감정가 213,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,166,666원보다 높고, 최신 실거래 172,000,000원과도 차이가 큽니다. 거래 추세가 -20.2%인 상황에서 과거 거래가를 섞은 평균만 보고 지금의 감정가가 적정하다고 판단하는 것은 위험합니다.
권리상 인수 위험은 제한적이지만, 점유 확인은 필요하고 가격 메리트는 부족합니다. 신건에서 서두르기보다 유찰 여부와 실제 매각조건, 호실별 점유관계를 확인한 뒤 최근 실거래 수준과 비교해 입찰가격을 다시 설정하는 접근이 적절합니다. 권리 검토는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 이것이 이번 사건의 결론입니다.
