광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 6층 602호, 전용 79.944㎡의 아파트입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022년 영광함평신용협동조합 명의로 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 임차권등기가 이루어졌고, 2026년 영광함평신용협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 선순위 근저당이 말소기준권리이므로 해당 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 주택임차권등기가 존재하고, 점유 조사에는 여러 임차인의 이름이 등장합니다. 특히 조사된 임차관계가 여러 매각 기호에 걸쳐 있어, 이번 205동 602호에 실제로 해당하는 점유자를 확인하지 않은 채 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

그리고 더 큰 문제는 가격입니다. 전체 실거래 평균은 215,391,666원이지만, 최근 거래만 보면 평균이 191,166,666원으로 낮아집니다. 최신 거래는 172,000,000원입니다. 과거 거래 평균을 기준으로 신건 최저가가 적정하다고 판단하면 최근 하락장을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인

② 임차인·점유관계 — 호실 대응이 핵심

현황조사와 등기에서 실명 기준 15명이 확인됩니다. 동일 기호(16)의 김승순과 김승순.은 중복 기재로 보아 별도 인원으로 합산하지 않았습니다. 보증금 표기에는 25,000,000원과 30,000,000원이 상충합니다.

중요한 점은 조사된 임차관계에 기호(1)부터 기호(16)까지 여러 목적물이 혼재한다는 사실입니다. 아래 명단 전원이 205동 602호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 개별 기호와 매각 호실의 대응관계부터 대조해야 하며, 임차보증금을 전부 합산해 이 호실의 인수금액으로 계산해서도 안 됩니다.

대항력 없음 표시는 기재된 전입일이 2022.01.28 말소기준권리보다 늦다는 사실에 근거합니다. 우선변제는 확정일자·배당순위 확인이 필요한 별도 문제입니다. 승계 없음 예상 역시 해당 호실에 관한 종전 대항요건 등이 추가 확인되지 않는 경우에 한합니다.

③ 시세 비교 — 신건 220,000,000원의 함정

신항만뉴캐슬오션시티2차의 동일 면적대(전용 79.3~79.94㎡) 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 215,391,666원입니다. 이 수치만 보면 감정가 220,000,000원과 큰 차이가 없어 보입니다. 하지만 최근 12개월 기준 평균은 191,166,666원, 최신 거래는 172,000,000원까지 내려왔습니다.

최근 12개월 평균과 거래 건수는 집계 수치를 적용했습니다. 실거래 목록에는 해당 기간보다 오래된 거래도 포함되어 있으므로, 입찰 시점의 집계 기간과 신고·해제 여부를 별도로 대조할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

집행비용 3,880,000원과 근저당 배당 216,120,000원은 가정된 추정 배분입니다. 채권최고액을 배당채권액으로 사용하는 단순 추정이며, 공동담보 배당관계·실제 확정채권액·당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.

근저당 채권최고액은 매각가보다 훨씬 커서 신건 가격으로도 전액 배당되지 않습니다. 그러나 2,759,880,000원의 미배당 추정액이 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 근저당은 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 예정이고, 매수인에게 직접 영향을 줄 수 있는 별도의 임차권·점유관계 및 관리비는 따로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당은 별개

이 시나리오에서는 유찰이 누적될수록 채권자의 미배당액이 늘어나고, 소유자 잔여금은 계속 0원입니다. 근저당의 말소 여부와 미배당액의 크기는 별개입니다. 또한 각 시나리오에서 인수액은 0원으로 추정되지만, 이는 미확인 대항력이나 관리비 인수 가능성을 배제한 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차 단지 내 물건입니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측에는 보행자도로와 왕복 3차로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 2021.12.01 준공된 348세대 아파트 단지입니다. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 15층 건물로 전기·급배수·위생·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 기재액은 264,600원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적대 실거래 자체는 확인되지만 가격 변동 폭이 큽니다. 특히 최근 거래가격이 이전 구간 대비 20.2% 하락해, 과거 고가 거래를 기준으로 향후 매도가격을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 확인해야 할 사항

• 최근 실거래 우선. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 대항력·임차권 확인. 을구 2번 이선혜 주택임차권의 원래 대항요건, 확정일자, 미반환 보증금 및 임차권등기 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
• 매각 기호와 호실 대응. 여러 기호에 기재된 임차인 명단이 205동 602호와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 별도 호실의 보증금을 이번 물건에 합산하면 안 됩니다.
• 미상 점유자. 고혜영·전재현·김도연의 실제 점유 부분, 보증금, 계약 및 배당관계는 확인이 필요합니다. 이들이 해당 호실과 관련되는 경우 대항력·명도 문제를 추가 검토해야 합니다.
• 중복 보증금 확인. 김승순의 동일 기호 보증금 기재가 25,000,000원과 30,000,000원으로 상충하므로 원계약과 현황조사를 대조해야 합니다.
• 체납 관리비. 2026.04.03 현황조사 기준 535,850원의 관리비가 미납되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소에서 최신 체납액과 항목별 내역을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당에는 공동담보목록 제2022-14호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 가격 조정이 필요하더라도 유찰을 확정적으로 예상하지 말고 실제 매각 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 실거래 신고 내역 및 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 매수는 다르다”

목포 신항만뉴캐슬오션시티2차 205동 602호는 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그렇다고 확인할 문제가 없는 물건은 아닙니다. 주택임차권등기가 있고 여러 매각 기호에 걸친 임차인·점유자 조사 내역이 존재하기 때문입니다. 무엇보다 실제 해당 호실의 임차관계가 어디까지인지 확인하는 작업이 필요합니다.

가격도 신중해야 합니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 115.1%이고 최신 거래가 172,000,000원보다 높습니다. 가격 흐름도 20.2% 하락 추세입니다. 전체 평균만 보면 적정해 보일 수 있지만, 최근 시세를 기준으로는 이미 비싼 구간에 들어와 있습니다.

결론은 가격 보류·임차관계 확인 우선입니다. 근저당 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아니지만, 미확인 대항력과 점유관계, 체납 관리비는 별도의 검토가 필요합니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 실제 호실의 권리와 명도가 확정되지 않았다면 단순히 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.