광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 4층 403호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업으로, 2022년 소유권보존 후 영광함평신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 2,976,000,000원이며, 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이후 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다.

권리의 순서 자체는 비교적 명확합니다. 2022.01.28 설정 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인의 전입일 역시 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에 따른 인수액은 0원입니다. 그러나 여러 세대에 걸친 임차관계와 최근 실거래 하락이 함께 확인되는 만큼, 단순한 무인수 물건으로만 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.01.28 접수된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 소유권보존은 그보다 앞선 2022.01.17이고, 2026.03.26 접수된 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리입니다. 제시된 등기상 별도 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.

근저당권의 채권최고액이 상당히 크지만, 채권액이 크다는 사실만으로 매수인이 미배당 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건의 계산상 채권자 미배당액은 발생하더라도 말소되는 근저당권의 부족액을 낙찰자에게 그대로 전가하는 구조는 아닙니다. 매수인 권리상 인수는 0원으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수

전입신고일은 모두 2022.01.28 말소기준권리 이후입니다. 따라서 조사된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 확정일자와 우선변제 요건이 명확하게 확인되지 않은 임차인이 다수이고, 특히 보증금 미상 점유자에 대해서는 개별 임대차관계를 추가 조사해야 합니다.

대항력 판정은 2022.01.28 말소기준일과 전입신고일을 비교한 결과입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·법정 요건의 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위변제 또는 승계 신고는 확인되지 않습니다.

배당요구가 확인된 임차인은 대재호(2026.04.06), 황재은(2026.04.06), 최용수(2026.04.01)입니다. 김재순의 확정일자는 2026.04.02로 확인됩니다. 이 사실만으로 다른 임차인에게 우선변제권이 없거나 최우선변제 대상이 아니라고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격이 더 중요한 이유

신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 평형의 실거래는 총 12건으로, 전체 평균은 215,391,666원입니다. 이 평균만 보면 최저가 213,000,000원은 전체 평균의 98.9%입니다.

하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 오래된 고가 거래가 평균에 포함돼 있기 때문입니다. 최근 12개월 6건 평균은 191,166,666원으로 낮아졌고, 최근 거래가격 추세는 -20.2%입니다. 최저가는 최근 평균의 111.4%입니다.

물론 아파트 거래가격은 층·향·내부 상태에 따라 차이가 납니다. 그러나 본 물건은 4층이고, 제시된 최신 거래는 13층입니다. 이런 개별 차이를 반영하더라도 현재 최저가를 최근 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 추정 배당입니다. 집행비용 3,782,000원을 공제한 나머지 209,218,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 공동담보에 따른 실제 채권 및 배당관계도 별도 확인해야 합니다.

이 계산에서 근저당권자의 미배당액은 2,766,782,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권액 2,394,776,630원에도 배당금이 미달합니다. 그러나 이는 채권자 측 미회수 위험에 관한 계산으로, 매수인 인수액이 같은 금액만큼 증가한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부족은 남는다

1회 유찰 시 최저매각가 170,400,000원은 현재 제시된 최신 실거래가 172,000,000원에 근접합니다. 2회 유찰 시에는 136,320,000원으로 내려갑니다. 그러나 이는 미래 매각 결과가 아니라 단순 회차별 가격 시나리오입니다. 실제 후속 기일에서는 당시의 실거래 시세와 내부 상태를 다시 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트에 위치하며, 주변은 공업용 건물·공업나지·공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 단지 북측에는 보행자도로와 왕복 3차로 포장도로가 개설돼 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 아파트로, 기본적인 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 신항만건설예정지역 관련 지정과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가 기준은 264,600원/㎡입니다.
• 환금성. 348세대 단지로 실거래 이력은 확인되지만, 거래가격이 172,000,000원부터 275,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 최근 거래가격 추세가 -20.2%인 점을 고려하면 과거 고가 사례를 기준으로 매도가격을 추정하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 재설정. 전체 평균 215,391,666원보다는 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 111.4%입니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 213,000,000원, 1회 유찰 시 170,400,000원, 2회 유찰 시 136,320,000원입니다. 각 회차에서 시장가격과 실제 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
• 개별 기호와 점유자 확인. 임차인은 14명 잠정이며 조사 기록은 15건입니다. 일련번호가 있는 여러 아파트의 임차관계가 함께 나타나므로 205동 403호의 해당 기호와 점유자를 특정해야 합니다.
• 중복 임차기록 점검. 기호(16) 김승순의 보증금이 25,000,000원과 30,000,000원으로 다르게 기재돼 있습니다. 원본 임대차계약 및 명세서를 대조해야 합니다.
• 우선변제 및 명도. 대항력과 우선변제권은 별개입니다. 확정일자·배당요구·최우선변제 대상 여부를 검토하고, 실제 점유자에 대한 인도 절차와 협의 비용을 고려해야 합니다.
• 미납 관리비. 2026.04.03 현황조사 기준 166,070원의 관리비가 미납돼 있습니다. 특히 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 현재 체납액과 구성 내역을 관리사무소에서 확인하세요.
• 공동담보 및 일괄매각 확인. 공동담보목록 제2022-14호와 일련번호 1부터 16까지의 관계, 실제 매각 대상 세대 및 일괄매각 여부를 법원 물건목록에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”

목포 신항만뉴캐슬오션시티2차 403호의 핵심은 권리상 채무 인수와 실제 투자 매력을 구분하는 것입니다. 영광함평신용협동조합 근저당이 말소기준이고 조사된 임차인들의 전입일이 모두 그 이후이므로, 현재 계산상 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 다만 여러 기호의 임차인 기록과 미상 보증금, 개별 호수의 점유관계는 원본으로 정리해야 합니다.

가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 213,000,000원의 신건 최저가는 최근 12개월 평균 191,166,666원을 웃돌며, 최신 거래는 172,000,000원입니다. 거래가격 추세도 -20.2%로 나타납니다. 권리상 인수가 없다는 장점이 이러한 가격 부담을 상쇄한다고 보기 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류’입니다. 현재 회차에서 무리하게 가격을 높이기보다는 1회·2회 유찰 시나리오를 검토하면서 최신 시세, 실제 점유, 관리비 부담, 일괄매각 여부를 확인하는 접근이 적절합니다.