광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 203호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 209,000,000원인 신건이며, 현재까지 유찰은 없습니다. 이 아파트의 소유자는 주식회사세종건설산업으로, 2022년 소유권보존등기 후 영광함평신용협동조합에 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기부만 살펴보면 권리 구조는 비교적 단순합니다. 선순위 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 공동담보가 설정된 대규모 채권이라는 점과 다수 점유 기록이 별도로 확인된다는 점에서 일반적인 단일 임차인 아파트 경매처럼 판단해서는 안 됩니다.

특히 가격은 경계해야 합니다. 전체 실거래 12건 평균은 215,391,666원으로 감정가보다 높지만, 최근 12개월 평균은 191,166,666원까지 내려왔습니다. 가장 최근 거래는 172,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로는 오히려 비싼 신건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준은 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,976,000,000원이며, 채무자는 주식회사세종건설산업입니다. 2026.03.26 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 여러 기호에 걸친 점유 기록

현황조사와 문건접수 기록에는 다수의 임차·점유 관계가 등장합니다. 확인되는 전입일은 모두 2022.01.28 말소기준권리 설정 이후입니다. 보증금 등이 기재된 임차인은 원칙적으로 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분류되지만, 보증금·점유 내역이 확인되지 않은 사람에 대해서는 개별 사실관계 검증이 필요합니다.

아래는 기호별 임차·점유 기록입니다. 각 기호를 해당 경매 목적물의 실제 동·호수와 대조하기 전까지 203호의 직접 임차관계로 확정하지 않습니다.

기록상 대위변제한 보증기관이나 임차보증금 승계기관은 확인되지 않습니다. 김승순의 중복 가능 기록을 독립된 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 여러 기호에 걸친 임차보증금 역시 203호의 인수보증금으로 합산하지 않습니다.

우선변제권은 대항력과 확정일자, 배당요구 등 개별 요건을 확인해야 합니다. 일부 배당요구 접수 기록은 있으나, 접수 자체만으로 배당액이나 배당 순위가 확정되는 것은 아닙니다. 특히 최우선변제에 해당할 수 있는 보증금은 별도 검증해야 하므로 아래 배당표를 최종 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다

신항만뉴캐슬오션시티2차의 비교 면적대 실거래 12건을 보면 전체 평균은 215,391,666원입니다. 최저가 209,000,000원은 이 평균의 97.0%이므로 겉으로는 시세 아래로 보입니다.

하지만 최근 12개월 거래만 추려보면 평균이 191,166,666원이고, 최근 거래가격은 이전 기간 대비 20.2% 하락했습니다. 매수 판단에서 중요한 것은 과거 고점이 섞인 평균보다 이 최근 가격대입니다.

층수 차이도 중요합니다. 분석 대상은 2층인데, 최근 거래 표본은 주로 그보다 높은 층에 분포합니다. 따라서 최근 12개월 평균 자체도 203호의 적정 가격을 보장하지 않습니다. 개별 호실의 상태·향·층수와 실제 거래 조건을 함께 확인해야 합니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 그러나 이 수치가 신건 209,000,000원의 가격 적정성을 의미하지는 않습니다. 현재는 실거래 하락 추세와 최근 평균 대비 높은 최저가가 더 중요한 판단 근거입니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보의 실제 배당관계가 반영되지 않아 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각되면 집행비용 3,726,000원을 제외한 205,274,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,770,726,000원이지만, 이는 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 다만 공동담보 및 우선변제 관련 사항에 따라 배당 순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격과 미배당 변화

최저가가 내려가더라도 말소기준 근저당권의 미배당 채권이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 다만 가격 하락에 따른 기회와 실제 점유 위험은 구분해서 봐야 합니다.

⑥ 관리비·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 내 위치하며, 주변에 공업용 건물·공업나지·공원 등이 분포합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 보행자도로와 왕복 3차로 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로, 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역과 교육환경 보호 관련 구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 264,600원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 348세대 단지로 동일 면적대 실거래가 확인되지만, 과거 고가 거래와 최근 거래 간 차이가 큽니다. 최근 가격 하락 추세와 2층 물건이라는 점을 매도 가능 가격에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 215,391,666원이 아니라 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 중심으로 적정 입찰가를 판단하세요.
• 하락 추세. 최근 거래가격이 이전 기간 대비 20.2% 하락했습니다. 과거 실거래 최고가 275,000,000원을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 203호 점유 특정. 기호(1)~기호(16)의 점유 기록을 실제 동·호수와 대조해 205동 203호에 해당하는 임차인과 현재 점유자를 특정하세요.
• 보증금 미상 점유자. 고혜영·전재현·김도연의 실제 임대차관계와 점유 여부, 권리관계를 확인하세요.
• 중복 기록. 김승순·김승순.의 기호(16) 중복 가능 기록과 서로 다른 보증금 기재를 대조하세요.
• 배당·공동담보. 공동담보목록 제2022-14호, 채권최고액 2,976,000,000원, 신청채권자 청구액 2,394,776,630원의 관계와 실제 배당 순위를 확인하세요.
• 관리비. 2026.04.03 기준 미납 365,080원의 이후 변동과 공용부분 체납액을 확인하세요.
• 현장 확인. 2층 호실의 실제 내부 상태, 점유상황, 인도 가능성 및 명도 소요비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정이어도 지금 가격은 매력적이지 않다”

이 물건은 등기상 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 계산에서도 매수인 인수액이 0원으로 추정된다는 장점이 있습니다. 다만 그 자체가 안전한 취득을 보장하지는 않습니다. 공동담보 범위와 여러 기호에 걸친 임차·점유 관계를 해당 203호에 정확히 대응시키는 검증이 필요하기 때문입니다.

더 큰 문제는 신건 가격입니다. 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원을 웃돌고, 최신 거래가 172,000,000원보다도 상당히 높습니다. 최근 거래가격 역시 20.2% 하락 추세에 있습니다. 전체 실거래 평균 대비 97.0%라는 숫자로 현재 가격을 저평가라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

따라서 현재 판단은 신건 입찰 보류입니다. 권리관계와 점유 실태를 명확히 확인한 뒤, 최근 시세보다 충분히 낮은 가격에서 접근해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 하락 가능성을 검토할 수 있지만, 유찰 자체가 보장되는 것은 아닙니다. 등기상 권리 소멸은 긍정적, 점유·관리비는 추가 확인, 가격은 신중한 접근이 필요한 사건입니다.