광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022년 1월 소유권보존등기를 마쳤습니다. 이후 영광함평신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다.

이 근저당권은 공동담보목록 제2022-14호와 연결되어 있습니다. 근저당권 채권최고액이 해당 호실의 감정가보다 훨씬 크지만, 이것만으로 매수인이 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 여러 물건에 걸친 공동담보와 기호별 점유자 관계 때문에 이 호실에 실제로 적용되는 점유·배당 범위를 명확하게 확인하는 과정이 중요합니다.

가격은 별도로 경계해야 합니다. 전체 실거래 12건 평균은 215,391,666원으로 신건 최저가보다 높지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 191,166,666원이고 최신 거래는 172,000,000원입니다. 전체 평균만 보면 저렴해 보이지만, 최근 시세로 보면 오히려 비싼 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

권리의 핵심은 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 말소기준이며, 2026년 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 금지사항등기는 착오발견으로 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 후순위 전입과 다수 점유

현황조사상 서로 다른 이름의 점유자 14명이 확인되며, 김승순과 김승순.은 동일 기호·전입일에 보증금만 다르게 기재되어 있어 중복 가능성이 있습니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이 인원은 여러 기호에 걸친 조사 인원이지, 모두 205동 303호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다.

확인된 전입일은 모두 2022.01.28 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 기록상 선순위 대항력을 인정할 근거는 없습니다. 다만 보증금·점유범위·계약관계가 불명확한 사람은 별도 확인이 필요합니다. 최용수는 확정일자가 확인되지만 그 날짜 역시 말소기준 이후입니다.

대재호·황재은·최용수는 배당요구가 확인됩니다. 그러나 배당요구가 곧 전액 배당이나 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 전입 순서는 근저당권보다 늦고, 배당 우선순위·소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 검증해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 분명한 하락 추세

신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대, 2021년 12월 준공된 아파트입니다. 비교 실거래는 전용 79.3㎡~79.94㎡대의 12건이며, 전체 평균은 215,391,666원입니다. 그러나 시세 판단에는 최근 평균과 최신 실거래를 우선해야 합니다.

신건 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균보다 19,833,334원 높고, 최근 평균의 110.4%입니다. 최신 실거래 172,000,000원과 비교하면 39,000,000원 높습니다. 반면 전체 평균 대비 최저가 비율은 98.0%입니다. 따라서 전체 평균 기준으로는 다소 낮아 보이지만 최근 거래 기준으로는 비싸다는 판단이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,754,000원, 근저당권자 배당 207,246,000원으로 계산되며 소유자 잔여액은 0원입니다. 실제 배당은 공동담보 관계·확정 채권액·다른 물건의 배당·당해세·임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라집니다.

채권최고액 기준 시뮬레이션상 미배당액은 2,768,754,000원이지만, 이는 채권자의 배당 부족액을 계산한 수치이지 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 또한 근저당 채권최고액과 실제 확정 채권액은 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 확인 필수

1회 유찰하면 최저가가 168,800,000원으로 내려가 최신 거래 172,000,000원에 근접합니다. 2회 유찰 시에는 135,040,000원입니다. 다만 이 금액은 회차별 가정이며 실제 매각 일정·입찰 결과를 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 환경. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지 내에 위치합니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 북측으로 보행자도로 및 왕복 3차로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 아파트로 외벽은 몰탈 위 페인트 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 기본적인 전기설비, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 준공업지역, 지구단위계획구역, 신항만건설예정지역 등에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 단지 부지는 평지이며 토지면적은 17,524.6㎡입니다. 공시지가 지표는 264,600원/㎡입니다.
• 공부 및 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 348세대의 비교적 신축 단지라는 장점이 있지만, 최근 실거래의 가격 하락 폭이 커서 환금성을 판단할 때 과거 고점보다 최근 매수 수요와 실거래가격을 우선해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 매각대상 확인. 205동 303호의 매각물건목록과 현황조사상 기호 번호를 정확히 연결하고, 해당 호실의 점유자를 특정해야 합니다.
• 임차인 보증금 검증. 보증금 미상 점유자의 계약서·전입일·확정일자·점유 범위를 확인하고, 김승순의 중복 및 보증금 상이 기재를 대조해야 합니다.
• 우선변제 여부. 배당요구가 확인된 대재호·황재은·최용수 등의 배당 자격과 최우선변제 가능성을 명세서와 관계서류에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-14호에 포함된 부동산, 동시·분할매각 여부, 물건별 배당관계를 검토해야 합니다.
• 관리비 미납. 2026.04.03 기준 200,190원이 미납되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 현재 체납액과 구성항목을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가가 최근 평균의 110.4%이고 최신 거래보다 39,000,000원 높으므로 전체 평균을 기준으로 무리하게 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 재점검. 최근 가격 추세 -20.2%가 이어지는지 추가 거래를 확인하고, 유찰 시점마다 적정 입찰가를 새로 계산해야 합니다.
• 현장 및 명도. 대상 호실의 실제 점유·내부 상태·사용관계·명도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 법률상 인수권리가 없더라도 점유자 인도 절차는 별개의 문제입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록, 실거래가 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 권리보다 신건 가격과 점유관계가 더 중요하다”

이 물건은 2022년 근저당권이 말소기준으로, 확인된 전입일들이 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 기호별 점유자가 다수이고 보증금 미상자와 중복 기재가 있어 실제 매각 호실의 임대차 관계를 확정하기 전에는 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다.

가격 관점은 더 명확합니다. 감정가와 최저가가 같은 211,000,000원 신건인데, 최근 12개월 평균은 191,166,666원, 최신 거래는 172,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -20.2%로 하락하고 있습니다. 전체 거래 평균보다 조금 낮다는 이유로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.

결론은 권리 조건부 확인, 신건 가격 보류입니다. 매각대상 호실과 점유자의 대응관계를 명확히 하고, 공동담보·임차인·관리비 문제를 확인한 다음, 유찰 여부 및 최신 거래가격을 기준으로 재검토하는 것이 타당합니다. 현재 최저가에는 적극적으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.