광주지방법원 2026타경50233. 전남 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 203호입니다. 2021년 12월 준공된 348세대 아파트 단지로, 대상 전용면적은 79.304㎡이며 15층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 1월 소유권보존등기 후 영광함평신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2026년 3월 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 근저당권에는 공동담보목록 제2022-14호가 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액을 이 203호 한 채의 실제 채무액으로 해석하면 안 됩니다. 매각 시 근저당권과 후순위 경매개시결정은 소멸하는 구조이지만, 임차인별 점유 대상이 여러 기호로 나뉘어 있어 203호에 실제로 귀속되는 임대차와 명도 상대방부터 확인해야 합니다.
가격은 더욱 분명합니다. 전체 12건 실거래 평균은 215,391,666원이지만, 이전의 높은 거래가가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 191,166,666원이고, 2026년 4월 최신 거래는 172,000,000원입니다. 이런 하락 국면에서는 전체 평균이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.304㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 단지 규모 | 348세대 · 2021.12.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 영광함평신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,394,776,630원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.28 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,976,000,000원 |
| 공동담보 | 제2022-14호 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.01.28 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 2026.03.26 등기된 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 별도의 가압류·압류 등기는 확인되지 않습니다. 따라서 제공된 배당 가정에서 매수인에게 넘어가는 등기상 인수채무는 0원으로 산정됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 점유 확인은 별개
현황조사에는 여러 기호에 걸쳐 임차·점유 명의 14명이 확인됩니다. 김승순과 김승순.은 같은 기호(16), 동일 전입일로 기재돼 있어 한 명으로 묶었습니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 확인되지 않습니다.
중요한 것은 조사된 여러 기호의 임차인을 모두 204동 203호의 임차인이라고 간주할 수 없다는 점입니다. 감정평가상 여러 일련번호의 아파트가 함께 언급되며, 임차인별 점유 부분도 기호별로 나뉘어 있습니다. 따라서 각 기호가 어느 동·호수에 해당하는지 확인해야 대상 호실의 정확한 점유자와 명도 범위가 결정됩니다.
| 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대재호 | 기호(1) 전부 | 2022.12.19 | 30,000,000원 / 800,000원 배당요구 2026.04.06 |
후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 황재은 | 기호(2) 전부 | 2025.07.01 | 30,000,000원 / 700,000원 배당요구 2026.04.06 |
후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 김형수 | 기호(3) 전부 | 2022.11.01 | 10,000,000원 / 600,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 김수식 | 기호(6) 전부 | 2022.11.18 | 20,000,000원 / 700,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 김재순 | 기호(7) 전부 | 2023.01.13 | 60,000,000원 / 800,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 최용수 | 기호(8) 전부 | 2024.05.29 | 30,000,000원 / 800,000원 배당요구 2026.04.01 |
후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 고혜영 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박찬우 | 기호(9) 전부 | 2026.04.01 | 20,000,000원 / 800,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 김채연 | 기호(10) 전부 | 2023.04.24 | 40,000,000원 / 800,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 전재현 | 미상 | 2023.02.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김경협 | 기호(14) 전부 | 2025.06.20 | 30,000,000원 / 700,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 박영주 | 기호(15) 전부 | 2025.02.24 | 30,000,000원 / 600,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 아님 |
| 김승순 | 기호(16) 전부 | 2022.12.02 |
25,000,000원 또는 30,000,000원 / 600,000원
동일 명의·기호의 금액 상충 |
후순위·없음 | 미상 | 아님 |
대항력 배지는 2022.01.28 말소기준권리와 전입일을 비교한 판단입니다. 보증금·계약관계가 미상인 점유자는 확정적인 선순위 대항력자로 분류하지 않았습니다. 후순위 전입자도 실제 점유·전입·계약관계 확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자 및 배당 관련 요건을 추가 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 감정가를 지지하지 않는다
신항만뉴캐슬오션시티2차 단지에서 확인된 전용 79.3~79.94㎡대 실거래 12건입니다. 대상은 2층인데, 비교 거래는 4층 이상에서 이뤄졌다는 점도 함께 보아야 합니다. 전체 평균에는 2024년과 2025년의 높은 거래금액이 포함돼 있으므로 최근 거래를 우선 비교합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 · 최신 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 215,391,666원 |
전체 12건 평균은 215,391,666원으로 감정가보다 높습니다. 하지만 이 수치만 보면 시장을 잘못 읽을 수 있습니다. 2024년의 275,000,000원 거래와 2025년의 257,700,000원 거래처럼 상대적으로 높은 가격이 평균에 포함되기 때문입니다.
반면 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 낮아졌고, 최신 2026년 4월 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -20.2%입니다. 최저매각가 209,000,000원은 최근 평균보다 17,833,334원 높고, 최신 거래보다 37,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,726,000원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 205,274,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당합계 | — | 209,000,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 2,770,726,000원 |
| 매수인 권리상 인수 | — | 0원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 단순 배분한 예상표입니다. 실제 채권 잔액 및 공동담보 배당관계와는 구별해야 합니다. 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제, 확정 배당순위에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 2,770,726,000원은 채권최고액과 예상배당액의 차이일 뿐 확정된 실제 미회수 채무액이 아닙니다.
회차별 예상 배당·미배당
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 신건 100% | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 2,770,726,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 2,811,940,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 2,844,912,640원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자가 배당받는 금액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 그러나 이 미배당금은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 후순위 임차인의 보증금도 단순히 미배당된다는 이유만으로 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 점유·임대차의 실제 귀속과 법률상 우선순위는 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지 내에 있으며, 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측에는 보행자도로와 왕복 3차로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2021.12.01 준공된 348세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 15층 건물이며 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다. 대상은 2층입니다.
- 토지 규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역에 해당합니다. 절대보호구역·상대보호구역과 저촉되고 중로3류 도로 및 근린공원과 접합니다.
- 공시지가. 264,600원/㎡이며, 토지의 용도지역은 준공업지역입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 348세대 단지로 거래 사례는 확인되지만, 최신 거래가 172,000,000원까지 낮아지고 최근·과거 가격 추세가 -20.2%라는 점은 부담입니다. 산업용 시설이 혼재한 주변 환경과 대상의 저층 조건도 향후 매각가격 산정에서 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 209,000,000원은 최근 실거래 평균 191,166,666원보다 높습니다. 최신 거래 172,000,000원 및 가격 하락 추세 -20.2%를 함께 반영해야 합니다.
- 203호 임차인 특정. 기호(1)부터 기호(16)까지 여러 점유 부분이 언급됩니다. 204동 203호가 어느 기호인지, 실제 점유자가 누구인지 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 기록 정리. 김승순의 동일 기호 보증금이 25,000,000원과 30,000,000원으로 상충합니다. 동일 인물 중복 계산을 피하고 실제 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 고혜영·전재현·김도연의 보증금 및 점유 부분을 확인하고, 그 명의가 대상 호실에 관계되는지 조사해야 합니다.
- 배당 및 우선변제. 대재호·황재은·최용수의 배당요구 사실과 확정일자, 소액임차인 최우선변제 가능성, 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 2026.04.03 현황조사 기준 미납 관리비가 705,010원입니다. 공용부분 관리비는 매수인이 부담할 수 있으므로 관리사무소에 공용·전용 부분 구분과 입찰 직전 체납 잔액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 영광함평신용협동조합의 공동담보목록 제2022-14호를 열람해 담보 대상과 근저당권의 소멸 관계를 대조해야 합니다.
- 명도 준비. 임차인이 후순위여도 자진 인도가 보장되지는 않습니다. 실제 점유자와 인도 협의, 인도명령 가능성, 명도 비용을 검토해야 합니다.
- 최근 실거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2026년 4월입니다. 2026.11.02 매각기일 전 추가 거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 손해다”
목포 신항만뉴캐슬오션시티2차 204동 203호는 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 영광함평신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 예상되는 권리상 인수금액은 0원입니다.
그러나 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 물건의 경제적 매력은 별개입니다. 최저가 209,000,000원은 최근 평균 191,166,666원보다 높고, 최신 거래 172,000,000원보다도 37,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세가 -20.2%라는 점을 감안하면 전체 평균보다 감정가가 낮다는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 평가하기 어렵습니다.
여기에 여러 기호에 걸친 임차·점유 명의의 실제 호실 귀속 확인, 김승순 보증금 기록의 차이, 보증금 미상 점유자, 공용관리비 부담 가능성이 남아 있습니다. 이러한 사항은 단순한 등기 말소 판단만으로 해소되지 않습니다.
결론은 현재 가격 보류입니다. 후순위 권리의 소멸 구조는 긍정적이나, 최근 시세보다 높은 신건 가격과 하락 추세, 점유 및 관리비 확인 부담을 고려하면 적극적으로 평가하기 어렵습니다. 가격이 낮아지는 후속 회차가 형성되더라도 반드시 203호의 실제 점유관계와 취득 부대비용을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수금액보다 최근 시장가격과 실제 점유관계를 정확히 판단하는 데 있습니다.
