광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 5층 501호입니다. 2021년 12월 준공된 348세대 아파트 단지로, 시세 비교 대상 전용면적은 79.944㎡입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022년 1월 영광함평신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2022-14호와 연결되어 있습니다.

2026년 3월 영광함평신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 2,394,776,630원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 217,000,000원입니다. 담보채권 규모에 비해 매각대금이 작아 미배당액이 크게 발생하지만, 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다. 다만 공동담보의 범위와 호실별 배당관계는 실제 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유관계는 별도 확인

권리분석의 출발점은 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 소유권보존등기는 2022.01.17에 이루어졌으며, 등기상 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 다수 호실의 기록을 구분해야 한다

이 사건의 현황조사에는 임차·점유 관련 기록 15건이 확인됩니다. 동일한 기호(16)에 김승순과 김승순.이 서로 다른 보증금으로 중복 기재되어 있어, 단순한 기록 수를 그대로 실제 임차인 수로 볼 수는 없습니다. 중복 가능 기재를 제외한 명의는 14명이며, 일부는 임차조건이 확인되지 않은 점유자입니다.

특히 기호(1)·(2)·(3) 등 여러 구분 대상의 점유기록이 함께 포함되어 있습니다. 따라서 아래 임차인 전원이 204동 501호에 거주한다거나, 모든 보증금이 해당 호실에 귀속된다고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서와 호실별 현황조사를 대조해 이 물건의 실제 점유자를 특정해야 합니다.

대재호·황재은·최용수는 배당요구 접수 사실이 확인되지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다. 기호(16)의 김승순 관련 보증금도 25,000,000원과 30,000,000원을 합산해서는 안 됩니다. 동일인 중복 기재 가능성이 있으므로 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다

같은 단지의 전용 약 79㎡대 거래 12건을 확인하면 전체 평균은 215,391,666원입니다. 이것만 보면 감정가 217,000,000원이 크게 비싸 보이지 않을 수 있습니다. 하지만 2024년의 상대적으로 높은 거래금액이 포함되어 있으므로, 실제 입찰 판단에는 최근 12개월 평균 191,166,666원과 2026년 4월 최신 거래 172,000,000원을 더 중요하게 보아야 합니다.

최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,833,334원 높고, 최근 평균 대비 113.5%입니다. 최신 거래가 172,000,000원과 비교하면 차이는 45,000,000원입니다. 거래 추세도 -20.2%로 나타나 과거 고가 거래를 기준으로 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

매각가 217,000,000원 기준의 예상 배당입니다. 집행비용 3,838,000원을 공제하고 근저당권자에게 213,162,000원이 배당되는 구조입니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보와 실제 채권확정액에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.

근저당권 채권최고액 2,976,000,000원을 기준으로 산정한 미배당액은 2,762,838,000원입니다. 이는 예상배당액이 부족하다는 의미이지, 매수인에게 동일 금액의 채무가 승계된다는 의미는 아닙니다. 한편 공동담보가 설정되어 있어 실제 배당관계는 다른 담보목적물의 처분 및 채권 정산에 영향을 받을 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 미배당액은 증가

1회 유찰 시 최저매각가는 173,600,000원으로 낮아져 최근 12개월 평균보다 낮아집니다. 다만 최신 거래가 172,000,000원과는 여전히 비슷한 수준이고, 거래 추세가 하락 중이므로 단순히 유찰됐다는 이유만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 2회 유찰 시에는 138,880,000원으로 낮아지지만, 이는 어디까지나 유찰을 가정한 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지 내에 위치합니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 북측으로 보행자도로와 왕복 3차로의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 15층 아파트입니다. 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 신항만건설예정지역 및 교육환경 보호구역 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 여부도 해당 사항이 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 348세대 규모이며, 확인된 실거래 12건의 가격 범위는 172,000,000원~275,000,000원입니다. 특히 최근 거래가격이 과거보다 낮아지는 -20.2% 추세이므로 재매각 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래를 가격 기준으로 사용. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -20.2%를 고려해 과거 고가 거래를 근거로 신건 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 호실별 점유 확인. 여러 기호에 걸친 임차·점유 기록 가운데 실제 204동 501호에 해당하는 점유자를 현황조사서 및 매각물건명세서에서 반드시 특정해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 고혜영·전재현·김도연은 임차조건이 확인되지 않았으므로 계약내용, 실제 점유, 전입관계 및 대항력 여부를 원본과 대조해야 합니다.
• 중복 임차기록 확인. 기호(16) 김승순 관련 두 보증금 기재는 중복 여부를 확인하고, 중복 계산으로 권리부담이나 배당 규모를 왜곡하지 않아야 합니다.
• 배당 및 공동담보 확인. 영광함평신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-14호와 연결됩니다. 다른 담보목적물과의 관계 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 2026.04.03 현황조사 시점에 관리비 164,450원 미납 기록이 있습니다. 해당 호실 귀속 여부와 현재 체납액을 확인하고, 공용부분 관리비의 매수인 승계 가능성을 검토해야 합니다.
• 명도비용 검토. 권리 인수액이 0원이어도 점유자가 있는 경우 인도명령, 명도협의 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.02 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 가격은 비싸다”

이 물건은 영광함평신용협동조합의 2022년 근저당이 말소기준권리로 작용하며, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다. 그러나 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 안전성과 투자성이 모두 확보된 것은 아닙니다. 사건 전체에 다수 호실의 임차·점유 기록이 있고, 일부 점유자의 임차조건 및 실제 호실 귀속도 확인해야 합니다.

더 중요한 것은 최근 시세 대비 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.5%로, 최신 거래가 172,000,000원보다도 높습니다. 여기에 -20.2%의 하락 추세가 겹쳐 있습니다. 전체 12건 평균만 놓고 가격을 판단하면 최근 시장의 약세를 놓칠 수 있습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족하다는 것입니다. 현재는 무리한 신건 입찰보다 유찰 이후의 가격 변화와 최신 실거래를 비교하는 보수적 접근이 합리적입니다. 다만 유찰 후에도 가격 하락 추세, 실제 점유관계, 공동담보 및 관리비 부담은 별도로 확인해야 합니다.