광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동에 있는 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 9층 902호입니다. 감정가는 170,000,000원, 유찰 없이 같은 금액으로 시작하는 신건입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 영광함평신용협동조합이 2022년 1월 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 사건은 두 가지를 분리해 봐야 합니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 등기상 채무 인수 여부와 실제 점유자를 내보내는 문제는 별개입니다. 여러 기호에 걸친 임차인 기록이 존재하므로 매각 대상 호실과의 대응관계, 보증금, 배당요구 및 점유 현황을 개별적으로 확인해야 합니다.
가격도 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균만 보면 최저가가 낮지만, 2025년 11월의 최신 실거래는 131,400,000원입니다. 여기에 최근 거래가격 추세가 -10.2%인 점을 감안하면, 전체 거래 평균만 기준으로 신건을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 9층 902호 |
| 도로명주소 | 허사로57번길 15 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 기준 | 61.805㎡ (실거래 비교 평형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 · 9층 소재 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 영광함평신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,394,776,630원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.28 영광함평신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 후순위 권리는 소멸
2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2026.03.26 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022년 소유권보존과 함께 기재됐던 금지사항등기는 이미 말소 처리된 것으로 확인됩니다.
이러한 등기 흐름을 기준으로 보면 낙찰자가 후순위 근저당이나 경매개시결정을 추가로 부담할 것으로 계산되지 않습니다. 다만 임차인에 대해서는 각 전입일과 실제 점유 호실, 대항요건 및 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 점유관계 확인 필요
현황조사와 관련 문건에는 임차 관련 기재 15건이 있습니다. 그중 김승순과 김승순.은 동일한 기호(16), 전입일, 확정일자 및 차임으로 기재되어 동일인 중복 기록이 의심되지만 보증금이 서로 다릅니다. 이 기록을 별개의 확정된 임차인 두 명으로 합산해서는 안 됩니다.
임차인별 전입일은 모두 2022.01.28 말소기준권리 설정일 이후입니다. 제시된 권리판정상 확인 가능한 후순위 임차인에게 매수인 인수 보증금은 계산되지 않습니다. 다만 보증금 및 점유관계가 불명확한 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 구분하고, 매각물건명세서와 전입세대·점유자료를 대조해야 합니다.
| 성명 / 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대재호 · 기호(1) 전부 | 2022.12.19 | 30,000,000원 | 800,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 황재은 · 기호(2) 전부 | 2025.07.01 | 30,000,000원 | 700,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 김형수 · 기호(3) 전부 | 2022.11.01 | 10,000,000원 | 600,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 김수식 · 기호(6) 전부 | 2022.11.18 | 20,000,000원 | 700,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 김재순 · 기호(7) 전부 | 2023.01.13 | 60,000,000원 | 800,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 최용수 · 기호(8) 전부 | 2024.05.29 | 30,000,000원 | 800,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 고혜영 · 점유 호실 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 박찬우 · 기호(9) 전부 | 2026.04.01 | 20,000,000원 | 800,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 김채연 · 기호(10) 전부 | 2023.04.24 | 40,000,000원 | 800,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 전재현 · 점유 호실 미상 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 김도연 · 점유 호실 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 김경협 · 기호(14) 전부 | 2025.06.20 | 30,000,000원 | 700,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 박영주 · 기호(15) 전부 | 2025.02.24 | 30,000,000원 | 600,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 김승순 · 기호(16) 전부 | 2022.12.02 | 25,000,000원 | 600,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
| 김승순. · 기호(16) 전부 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 600,000원 | 후순위·없음 | 미확인 | 없음 |
'후순위·없음'은 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없는 것으로 분류된 기록을 뜻합니다. '가능·미상'은 보증금·확정일자·점유 호실 확인이 필요한 경우입니다. 우선변제는 확정일자 및 실제 배당관계의 확인 상태를 표시하며, 기재된 후순위 전입과 별도로 최우선변제 여부도 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대로, 사용승인 관련 준공일은 2021.12.01입니다. 비교 대상으로 확인된 전용 약 61.81㎡의 거래는 총 7건입니다. 전체 거래 평균은 195,700,000원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있으므로 신건 입찰 판단에서는 최근 12개월 평균과 가장 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.81㎡ | 4건 | 186,600,000원 |
| 전체 평균 | 61.81㎡ | 7건 | 195,700,000원 |
최저매각가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 91.1%입니다. 평균만 보면 할인된 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 가장 최근인 2025.11 거래가가 131,400,000원으로 크게 낮아졌다는 점을 함께 보아야 합니다. 이 가격은 현재 최저가보다 낮습니다.
최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표도 -10.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 195,700,000원이나 최근 평균 186,600,000원만 이용해 현재 최저가에 충분한 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 166,820,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 170,000,000원 |
근저당 채권최고액 기준 예상 미배당 금액은 2,809,180,000원입니다. 이는 공동담보 관련 채권액을 기준으로 계산한 미회수액이지, 매수인이 부담해야 할 인수금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 배당 가정에서 0원입니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액 및 채권자의 미회수금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당·가격 시나리오
현 회차는 감정가의 100%인 신건이며, 이후 유찰을 가정한 최저매각가와 배당 예상액은 다음과 같습니다. 어느 시나리오에서도 매수인의 예상 권리 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 유찰에 따른 가격 인하만으로 실제 명도나 관리비 부담이 사라지는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 예상 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 2,809,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 2,842,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 2,869,523,200원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 내에 위치하며, 주변에 공업용 건물·공업나지·공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통상황 역시 보통 수준으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물이며 기본 전기·위생·급배수설비, 도시가스 난방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북측에 보행자도로와 왕복 3차로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역에 포함됩니다. 교육환경보호구역 관련 제한과 가축사육제한구역도 확인됩니다.
- 공부 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 348세대 아파트지만 실거래 표본은 7건으로 제한적입니다. 최근 거래가격의 하락과 거래가 편차가 크므로 평균 시세만으로 매도 가능 가격을 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 기호와 매각 호실 대조. 기호(1)부터 기호(16)까지의 점유표시가 포함되어 있습니다. 실제 201동 902호에 해당하는 임차인과 점유자를 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 호실별 표시로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 고혜영·전재현·김도연은 보증금과 점유 호실이 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후지만 임차관계와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 중복 임차인 기록. 김승순과 김승순.은 같은 기호와 날짜를 사용하면서 보증금이 다릅니다. 동일인 여부와 실제 임대차계약 금액을 검증해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제. 대재호·황재은·최용수의 배당요구 관련 접수 내역이 있습니다. 배당요구의 적법성, 소액임차인 해당 여부와 실제 우선배당 가능성은 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 영광함평신용협동조합의 근저당은 공동담보목록 제2022-14호와 연결됩니다. 공동담보 범위와 본건의 채무·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.04.03 현황조사 기준 135,600원의 관리비가 미납되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 직전 관리사무소에서 체납액과 공용부분 해당 금액을 확인해야 합니다.
- 최신 시세. 2025.11 거래 131,400,000원과 하락 추세 -10.2%를 기준으로 가격 위험을 점검하고, 입찰 전 추가 거래와 현재 매물가격을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 낙찰가는 다르다”
이 물건의 등기상 권리구조는 명료합니다. 2022년 영광함평신용협동조합 근저당이 말소기준이며 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준으로 낙찰자가 떠안을 권리금액은 0원입니다.
하지만 임차 관련 기재가 15건이고, 보증금 미상 점유자와 중복 의심 기록이 존재합니다. 무엇보다 기호별 기록 중 실제 902호에 대응하는 임차인을 확인해야 합니다. 매수인 인수액이 0원이라는 계산 결과만으로 명도와 점유관계가 해결되는 것은 아닙니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.1%이지만 최신 거래가보다 높고, 최근 시세 추세는 -10.2%입니다. 신건이 최근 평균 아래라는 이유만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 볼 수 없습니다.
종합 결론은 권리 인수 위험은 낮게 추정되나, 점유 확인과 가격 판단은 보류입니다. 현재 회차에 바로 응찰하기보다 매각 대상 호실의 임차관계를 확정하고, 최신 실거래와 유찰 후 가격 시나리오를 비교하는 접근이 적절합니다. 종합 평가는 C등급입니다.
