광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동의 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 502호가 경매에 나왔습니다. 2021년 12월 준공된 348세대 아파트로, 비교대상 전용면적은 약 79.944㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 1월 소유권보존등기 이후 같은 달 영광함평신용협동조합이 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당권자가 2026년 3월 임의경매를 신청했습니다.
근저당의 규모가 물건 가격보다 훨씬 크다고 놀랄 필요는 없습니다. 등기에는 공동담보목록 제2022-14호가 기재되어 있습니다. 따라서 2,976,000,000원을 502호만의 독립적인 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 예상배당에서 발생하는 막대한 미배당액 역시 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
다만 이번 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차·점유 관계가 복잡하여 해당 호실과 실제 점유자의 대응관계를 확인해야 합니다. 둘째, 최근 거래가격이 하락했는데 최저매각가에는 그 하락이 충분히 반영되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50233 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 2026.03.25 · 등기접수 2026.03.26 (광주지방법원 목포지원) |
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 제205동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 허사로57번길 15 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 15층 건물 중 5층 |
| 비교 전용면적 | 79.944㎡ · 동일 단지 79.3~79.94㎡형 거래 비교 |
| 단지 규모 | 348세대 · 준공 2021.12.01 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 (2022.01.17 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 영광함평신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,394,776,630원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,976,000,000원 · 공동담보목록 제2022-14호 |
| 말소기준권리 | 2022.01.28 을구 1번 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당, 후순위 임차·점유
말소기준권리는 2022.01.28 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 2,976,000,000원, 접수번호 3172번입니다. 해당 근저당과 2026.03.26에 등기된 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다.
임차·점유 관련 기록의 전입일은 2022.11.01부터 2026.04.01까지로 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 이 전입일을 기준으로 하면 선순위 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 일부 점유자의 보증금·확정일자·계약관계는 미상이고, 여러 호실의 기호가 구분되어 있으므로 502호에 해당하는 점유관계를 특정하는 절차가 우선입니다.
현황상 임차·점유 관련 15개 기록, 중복 표기를 정리하면 14명이 확인됩니다. 이 중 보증금이 기재된 사람은 11명이고, 고혜영·전재현·김도연 3명은 임대차 관계 및 보증금이 명확하지 않습니다. 김승순과 김승순.은 동일한 기호(16), 동일 전입일, 동일 월차임으로 기재되어 있으나 보증금이 각각 달라 하나의 계약인지 확인이 필요합니다.
| 임차·점유자 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대재호 기호(1) 전부 |
2022.12.19 | 30,000,000원 800,000원 |
후순위 | 미확인 | 2026.04.06 | 없음 |
| 황재은 기호(2) 전부 |
2025.07.01 | 30,000,000원 700,000원 |
후순위 | 미확인 | 2026.04.06 | 없음 |
| 김형수 기호(3) 전부 |
2022.11.01 | 10,000,000원 600,000원 |
후순위 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 김수식 기호(6) 전부 |
2022.11.18 | 20,000,000원 700,000원 |
후순위 | 요건 확인 확정 2022.11.18 |
미확인 | 없음 |
| 김재순 기호(7) 전부 |
2023.01.13 | 60,000,000원 800,000원 |
후순위 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 최용수 기호(8) 전부 |
2024.05.29 | 30,000,000원 800,000원 |
후순위 | 미확인 | 2026.04.01 | 없음 |
| 고혜영 점유 부분 미상 |
2023.04.20 | 미상 미상 |
가능·미상 | 미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 박찬우 기호(9) 전부 |
2026.04.01 | 20,000,000원 800,000원 |
후순위 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 김채연 기호(10) 전부 |
2023.04.24 | 40,000,000원 800,000원 |
후순위 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 전재현 점유 부분 미상 |
2023.02.22 | 미상 미상 |
가능·미상 | 미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김도연 점유 부분 미상 |
2024.12.23 | 미상 미상 |
가능·미상 | 미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김경협 기호(14) 전부 |
2025.06.20 | 30,000,000원 700,000원 |
후순위 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 박영주 기호(15) 전부 |
2025.02.24 | 30,000,000원 600,000원 |
후순위 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 김승순 기호(16) 전부 |
2022.12.02 | 25,000,000원 또는 30,000,000원 월 600,000원 |
후순위 | 미확인 | 미확인 | 중복 확인 |
대항력 '후순위'는 기재된 전입일이 말소기준권리 이후라는 뜻입니다. 미상 점유자 3명은 대항력이 있다는 의미가 아니라 계약관계와 실제 점유 상태를 추가 확인해야 한다는 의미입니다. 승계 항목은 보증기관 대위·승계 여부를 포함합니다. 김승순의 두 기록은 확정적인 별개 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래는 172,000,000원
단지 내 비교 전용면적 79.3~79.94㎡형의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 215,391,666원이지만, 여기에는 2024년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 이번 물건의 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 (최신) | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 비교 지표 | 금액 / 수치 | 현재 최저가와의 관계 |
|---|---|---|
| 전체 12건 평균 | 215,391,666원 | 최저가가 100.7% 수준 |
| 최근 12개월 평균(6건) | 191,166,666원 | 최저가가 113.5% |
| 최신 거래(2026.04) | 172,000,000원 | 최저가가 126.2% |
| 최근 대비 이전 거래 추세 | -20.2% | 가격 하락 추세 |
| 같은 단지 경매 평균 유찰 | 0.8회 | 신건 가격 경쟁력과 별도 판단 |
감정가 217,000,000원은 전체 거래 평균과 비슷해 보이지만, 최근 12개월 평균보다 25,833,334원 높고, 최신 거래가격보다는 45,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -20.2%로 하락하고 있기 때문에 오래된 고가 거래를 기준으로 현재 감정가를 합리화해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 213,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 217,000,000원 |
신건 최저가 217,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,838,000원을 공제하고 근저당권자에게 213,162,000원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
채권최고액 기준 예상 미배당액은 2,762,838,000원입니다. 다만 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 대상으로 한 단순 배당 계산이며, 실제 확정 채권잔액이나 각 공동담보물의 최종 배당 결과를 뜻하지 않습니다. 이 미배당액은 매수인 인수채무가 아닙니다.
집행비용은 추정값입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제금, 공동담보 배당관계 등은 이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 2,762,838,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 2,805,630,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 2,839,864,320원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결과는 개별 호실 점유관계 및 추가 인수항목이 확인되기 전의 권리 계산입니다.
가격 비교에서 눈여겨볼 부분은 1회 유찰 시 173,600,000원입니다. 현재 최저가보다는 낮지만 최신 실거래 172,000,000원보다 여전히 1,600,000원 높습니다. 최근 12개월 평균보다는 낮아지는 반면, 최근 하락 추세가 계속될 경우 적정가격 판단은 또 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 가정가격은 138,880,000원이지만 실제로 해당 회차까지 진행된다는 보장은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래자료 기준)
- 입지. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지에 위치합니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 북측에는 보행자도로와 왕복 3차로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2021.12.01 준공, 348세대입니다. 철근콘크리트조 15층 건물로 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 신항만건설예정지역 등에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 지정도 있습니다. 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 도로 및 주변. 중로3류(폭 12~15m)에 접하고 근린공원과도 접하는 입지입니다. 다만 공업시설이 혼재한 주변 환경은 주거 선호도와 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실내 상태와 실제 점유상황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 348세대 아파트로 비교 가능한 실거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 거래는 6건이며 거래가격 추세가 -20.2%입니다. 과거 고가 거래만으로 미래 매도가격을 기대하는 것은 위험합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 높고, 최신 거래 172,000,000원과의 차이도 큽니다. 하락 추세 -20.2%를 반영해 입찰가를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 502호와 경매 기호의 연결 확인. 여러 기호의 임차·점유 기록 중 어떤 기록이 실제 205동 502호에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다. 다른 물건의 보증금을 이 호실 인수금액에 합산하지 않아야 합니다.
- 미상 점유자 조사. 고혜영·전재현·김도연은 보증금과 임대차 관계가 명확하지 않습니다. 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 실제 점유 부분과 계약관계는 추가로 확인해야 합니다.
- 임차인 중복 표기 확인. 김승순과 김승순.은 동일 기호(16)·동일 전입일로 기재되지만 보증금이 25,000,000원과 30,000,000원으로 다릅니다. 동일인 여부와 실제 계약 금액을 확인하고 이중 계산을 피해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 배당요구가 확인된 임차인이 있고, 김수식은 확정일자가 기재되어 있습니다. 배당요구 종기 준수 여부, 소액임차인 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당구조 확인. 공동담보목록 제2022-14호와 근저당 채권최고액 2,976,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 전체 채권최고액을 502호 하나의 채무로 보아서는 안 됩니다.
- 관리비 체납. 2026.04.03 현황조사 시점 기준 미납 관리비는 204,600원입니다. 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으므로 실제 미납액과 공용부분 해당액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 실제 점유자가 확인되는 경우 낙찰 후 인도명령, 점유 이전, 이사 협의 등의 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 기간과 비용을 실질적인 취득 판단에 별도로 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 173,600,000원도 최신 거래가 172,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격은 138,880,000원이지만, 유찰 여부와 이후 시장가격은 불확실합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 최신 실거래 및 관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
이 사건은 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2022년 1월 근저당 이후 전입한 임차·점유 기록이 대부분이며, 예상배당상 매수인의 보증금 인수는 0원입니다. 채권최고액이 2,976,000,000원이라고 해도 그 부족분이 매수인에게 직접 이전되는 것은 아닙니다.
그러나 여러 호실의 임차·점유 기록이 포함되어 있고, 일부 점유자는 보증금과 임대차 관계가 불명확합니다. 따라서 502호의 실제 점유자를 특정하기 전에는 명도와 개별 권리관계가 완전히 정리되었다고 볼 수 없습니다. 관리비 미납 204,600원 중 공용부분에 해당하는 금액도 추가 부담 가능성이 있습니다.
가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 추정액 217,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 113.5%이고, 최신 거래 172,000,000원의 126.2%입니다. 최근 거래 추세는 -20.2%로 하락하고 있습니다. 과거 거래 전체 평균이 감정가와 비슷하다는 사실만으로 현재 가격을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮게 추정되지만, 점유관계 확인과 가격 조정이 필요한 물건이라는 것입니다. 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 입찰 판단의 우선순위는 502호의 정확한 점유관계 확인, 최근 하락 시세 반영, 실제 총취득비용 검증입니다.
