광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 14층 1403호입니다. 2021년 12월 준공된 348세대 아파트 단지로, 비교 대상 전용면적은 약 79.3㎡입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022년 1월 영광함평신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 채권자의 신청으로 임의경매가 개시된 구조입니다.

이 사건의 말소기준권리는 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 조사된 임차인들의 전입신고일은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 근저당권보다 선순위인 임차인이 없으며, 배당 부족만으로 후순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

문제는 매각가격과 실제 점유관계입니다. 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 신건 가격, 하락하는 실거래 추세, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 그리고 서로 다른 평가기호의 임차인 기록을 개별 호수와 대조해야 하는 문제가 동시에 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 경매

말소기준은 2022.01.28 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이고, 2026.03.26 등기된 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기상 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.

근저당권의 채권최고액은 2,976,000,000원, 신청채권자의 청구금액은 2,394,776,630원입니다. 양쪽 모두 개별 물건의 최저매각가보다 큰 금액입니다. 다만 채권자가 매각대금에서 전액 변제받지 못한다는 사실과 낙찰자가 미변제 채무를 인수한다는 것은 전혀 다릅니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당 채권액을 매수인의 별도 인수금으로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입과 점유관계 미상

조사기록에는 15건의 임차인·점유자 기록이 있습니다. 이 중 보증금이 기재된 기록은 12건이며, 고혜영·전재현·김도연은 보증금과 점유관계가 확인되지 않았습니다. 또한 김승순에 관한 기록이 서로 다른 보증금으로 중복 기재되어 있어 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다.

확인된 전입신고일은 모두 2022.01.28 말소기준권리 이후입니다. 보증금이 확인된 임차인은 전입일 기준 근저당권보다 후순위이므로 원칙적으로 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 대항력 구조는 아닙니다. 보증금·확정일자 등이 미상인 점유자는 대항력 가능성·점유관계 확인 필요로 구분해 판단합니다.

대항력 '후순위'는 기재된 전입일을 2022.01.28 말소기준권리와 비교한 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·배당순위 등 추가 요건에 따라 달라지며, 확정일자 확인만으로 실제 배당액이 확정되지는 않습니다. 승계 '없음'은 확인된 임대차의 선순위 대항력에 따른 보증금 인수가 없다는 의미입니다. 점유관계 미상 인물에 대해서는 권리의 존재를 확정한 것이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건

신항만뉴캐슬오션시티2차 단지의 비교면적 79.3~79.94㎡ 실거래 내역입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 215,391,666원이지만, 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 더 낮습니다. 최근 가격 추세도 -20.2%이므로, 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 평균과 최신 거래가를 우선해서 판단해야 합니다.

전체 12건 평균 215,391,666원과 감정가 218,000,000원만 비교하면 가격 차이가 작아 보일 수 있습니다. 그러나 2024년의 275,000,000원 거래와 2025년 3월의 257,700,000원 거래처럼 높은 과거 가격이 평균을 끌어올리고 있습니다.

최근 12개월 평균은 191,166,666원, 가장 최근인 2026년 4월 거래는 172,000,000원입니다. 신건 최저가 218,000,000원은 최근 평균의 114.0%이며, 최신 실거래보다도 높습니다. 최근 거래가격의 하락 추세까지 감안하면 현 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)

예상 매각대금 218,000,000원에서 집행비용 3,852,000원을 차감하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 214,148,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 2,761,852,000원이지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액은 낙찰자의 인수금이 아닙니다.

채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보 관계, 실제 배당요구 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 집행비용 확정액에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액을 설명하기 위한 수치이며 매수인 인수액과 구별됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 남는다

현재 최저가는 감정가의 100%인 218,000,000원입니다. 유찰 시 가정한 최저매각가격은 1회 유찰 174,400,000원, 2회 유찰 139,520,000원입니다. 현재의 등기 권리 판단을 그대로 적용하면 각 회차의 매수인 권리 인수 추정액은 모두 0원입니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회로 나타납니다. 다만 평균 유찰 횟수는 향후 이 사건의 유찰 여부를 보장하지 않습니다. 시세가 하락하는 상황에서 현재 가격만으로 낙찰을 서두르기보다는, 최근 실거래와 입찰가 사이의 안전여유를 확보하는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지에 위치합니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지와 공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 북측에 보행자도로와 왕복 3차로 포장도로가 개설되어 있고, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 15층 건물이며, 전기·급배수·위생설비, 도시가스 난방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 신항만건설예정지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역에 저촉하고 중로3류 도로 및 근린공원에 접합니다.
• 공시지가. 해당 토지의 공시지가는 264,600원/㎡입니다. 이는 개별 아파트의 매매 시세와 구별되는 토지 가격지표입니다.
• 환금성. 348세대 규모와 2021년 준공이라는 특성이 있으나, 준공업지역 및 공업시설 혼재 입지, 최근 실거래 가격 하락을 함께 고려해야 합니다. 실거래 사례가 존재한다는 이유만으로 원하는 가격에 빠르게 처분할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건에서 실제 매각되는 호수와 감정평가 일련번호 1~16의 대응관계를 먼저 확인해야 합니다. 서로 다른 기호의 임차인을 모두 1403호 점유자로 판단해서는 안 됩니다.
• 임차인별 계약관계 확인. 전입일, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 여부를 각 호수별로 대조해야 합니다. 특히 보증금·점유관계 미상 인물에 대한 확인이 필요합니다.
• 중복 임차인 정리. 김승순과 김승순.은 동일 기호와 전입일을 가진 기록입니다. 25,000,000원과 30,000,000원 중 어떤 보증금이 실제 계약 내용인지 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 근저당권 공동담보목록 제2022-14호와 실제 매각 대상 부동산의 관계를 대조해야 합니다. 전체 채권최고액을 1403호의 독립된 채무로 오인하지 않아야 합니다.
• 하락장 가격 검토. 현재 최저가 218,000,000원은 최근 평균 191,166,666원보다 높으며, 최신 거래 172,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세 -20.2%를 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 가정가격 174,400,000원도 최신 거래 172,000,000원을 초과합니다. 유찰 자체보다 유찰 후 실제 가격과 최신 시세의 관계가 중요합니다.
• 관리비 체납 확인. 2026.04.03 기준 196,000원 미납액 중 공용부분 해당액과 이후 추가 체납 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도 가능성 검토. 후순위 임차인이라도 실제 점유가 남아 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 배당 및 원본 대조. 당해세·최우선변제·공동담보 배당 관계를 확인하고, 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라도 신건은 비싸다”

목포 신항만뉴캐슬오션시티2차 1403호의 핵심은 권리상 채무 인수 여부보다 최근 시세와 입찰가격의 차이에 있습니다. 2022.01.28 설정된 근저당권이 말소기준이며, 확인된 임차인들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 확인된 후순위 임대차 관계를 기준으로는 보증금 미배당분의 매수인 승계를 예정하지 않습니다.

하지만 감정가와 최저매각가가 같은 신건 가격 218,000,000원은 최근 12개월 평균보다 14.0% 높은 수준입니다. 최신 실거래는 172,000,000원이며 시장의 최근 거래가격 추세도 -20.2%로 하락하고 있습니다. 과거 높은 거래가가 반영된 전체 평균만 보고 신건 가격을 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

여기에 보증금 미상 점유자, 동일인으로 보이는 임차인 중복 기록, 여러 평가기호의 호실 귀속 문제, 공동담보 관계, 관리비 체납까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 특히 1403호에 실제 귀속되는 임차인과 점유자를 특정하는 과정이 최종 권리분석의 전제입니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권과 후순위 전입 구조는 긍정적이지만, 현 최저가는 최근 시세 이상이며 하락 추세 속에서 가격 안전여유가 부족합니다. 유찰 시에도 실제 점유관계와 최신 시세를 다시 확인해야 합니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 부적합, 입찰 전 점유관계 확인 필수.