광주지방법원 2026타경50233. 전남 목포시 달동에 위치한 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 6층 601호입니다. 2021년 12월 준공된 348세대 단지에 속하는 아파트로, 감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원인 신건입니다.

등기상 구조는 비교적 단순합니다. 소유자인 주식회사세종건설산업 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 영광함평신용협동조합이 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있으며, 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 근저당권에는 공동담보목록 제2022-14호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 전체가 이 호실 하나만을 담보하는 채무액이라는 뜻은 아닙니다. 또한 임차 관련 조사 내용에는 여러 기호의 점유자가 등장하므로, 실제 601호에 해당하는 임차인을 특정하는 작업이 우선되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 2026.03.26 접수된 임의경매개시결정은 그보다 후순위이며, 매각으로 소멸합니다. 근저당권도 낙찰자가 그대로 떠안는 권리가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 점유 확인은 필수

임차 관련 조사에는 동일인 중복기재를 제외하고 14명의 성명이 나타납니다. 이 중 보증금이 기재된 사람은 11명이고, 고혜영·전재현·김도연은 보증금과 구체적인 점유내용이 확인되지 않습니다. 김승순은 같은 기호(16)에 보증금이 서로 다르게 기재되어 있어 별도 대조가 필요합니다.

중요한 점은 이들이 601호 한 세대에 모두 거주한다는 의미가 아니라는 것입니다. 조사 내역은 기호(1)부터 기호(16)까지 여러 구분에 걸쳐 있으므로, 매각 대상 601호와 각 임차인의 점유 호실을 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.

김승순과 김승순.은 성명·기호·전입일·월세가 일치해 동일인 중복기재로 취급했습니다. 보증금 25,000,000원과 30,000,000원 중 실제 계약금액은 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 별도 신고인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 평균은 낮게 사는 듯하지만 최신 거래는 다르다

신항만뉴캐슬오션시티2차아파트의 동일 면적대 거래를 비교하면 전체 7건 평균은 195,700,000원입니다. 이 기준으로 최저가 170,000,000원은 86.9% 수준입니다. 최근 거래 평균 186,600,000원과 비교해도 91.1%입니다.

그러나 실제 가격 판단에서 더 주의해야 하는 수치는 최신 거래 131,400,000원입니다. 최근 가격 추세 역시 -10.2%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 신건이 시세보다 싸다고 단정하기 어렵습니다.

최근 거래 평균 186,600,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 수치입니다. 다만 나열된 거래일 기준으로는 2025.04 거래가 2026.10 현재의 최근 12개월 범위에 포함되지 않으므로 산정기간 확인이 필요합니다. 최신 확인 거래는 2025.11이며, 이후 가격 변화는 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

매각대금을 170,000,000원으로 가정하면 집행비용 추정액 3,180,000원을 공제한 후 166,820,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

채권최고액 대비 계산상 미배당액은 2,809,180,000원입니다. 단, 이는 실제 확정된 채무 부족액이 아니라 채권최고액을 기준으로 한 단순 비교 수치입니다. 공동담보관계, 실제 채권 잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당

유찰 시나리오는 감정가 대비 가격 변화를 가정한 계산입니다. 실제 유찰 여부와 차기 최저매각가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 미배당은 실제 채무액이 아닌 채권최고액 대비 차액이며, 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 공업용 건물·공업나지·공원 등이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 북측으로 보행자도로 및 왕복 3차로의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트 및 돌붙임, 내벽은 벽지·타일 등의 마감입니다. 도시가스 난방설비·승강기·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 대지의 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 단, 해당 호실의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 348세대 규모의 2021년 준공 단지이지만, 확인된 실거래는 총 7건이고 가격 편차가 큽니다. 공업지역에 인접한 입지 특성과 최근 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 확인. 최근 거래 평균 186,600,000원만 보고 할인 매물이라고 판단하지 마세요. 최신 확인 거래는 131,400,000원이고 최근 가격 추세는 -10.2%입니다. 이후 실거래와 매물 호가를 재확인해야 합니다.
• 601호 임차인 특정. 임차 관련 조사에는 여러 기호의 점유자가 나타납니다. 각 임차인의 실제 계약 목적물이 601호인지 확인한 후 대항력·우선변제·명도 위험을 검토하세요.
• 보증금 미상자 확인. 고혜영·전재현·김도연의 보증금과 점유권원이 명확하지 않습니다. 실제 대상 호실과의 관련성 및 권리관계를 확인해야 합니다.
• 김승순 보증금 불일치. 동일 기호(16)의 동일인으로 보이는 조사에서 25,000,000원과 30,000,000원이 각각 표시됩니다. 계약서·매각물건명세서와 대조하세요.
• 공동담보 확인. 영광함평신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-14호를 포함합니다. 공동담보 목적물과 개별 호실의 매각범위를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 2026.04.03 현황조사 기준 미납 관리비가 134,520원입니다. 공용부분 미납 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으므로 관리사무소를 통해 현재 금액과 항목별 내역을 확인하세요.
• 명도비용. 등기상 인수액이 0원이라도 실제 점유자가 있는 경우 인도명령, 협의 및 명도에 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
• 배당 우선순위. 후순위 전입 임차인이라도 소액임차인 최우선변제 여부, 배당요구 종기와 배당요건을 확인해야 합니다. 배당 추정액이 그대로 확정된 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 무조건 안전한 낙찰”

이 사건에서 가장 분명한 사실은 영광함평신용협동조합의 근저당권이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 후순위 전입을 기준으로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 다수 임차인의 호실별 귀속이 불명확하고 보증금 미상자가 존재하므로, 이를 곧바로 명도 위험까지 없는 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.

가격 판단에서는 더욱 보수적인 접근이 필요합니다. 전체 거래 평균 195,700,000원이나 최근 평균 186,600,000원만 보면 최저가 170,000,000원이 낮아 보입니다. 하지만 최신 거래는 131,400,000원이고, 최근 거래가격은 -10.2% 하락 추세입니다. 현재 최저가가 확실한 저가 매수 기회라고 보기는 어렵습니다.

결론은 “말소권리는 양호, 점유관계 확인 필수, 신건 가격은 보수적으로 평가”입니다. 우선 601호에 해당하는 실제 임차인과 점유권원을 특정하고, 최신 거래시세와 미납 관리비를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 권리 말소만 보고 서둘러 낙찰받기보다는 실제 취득 후 부담과 하락한 시장가격을 함께 확인해야 하는 사건입니다.