광주지방법원 2026타경50233. 전라남도 목포시 달동에 위치한 ‘신항만뉴캐슬오션시티2차’ 205동 14층 1403호 아파트입니다. 단지는 348세대이며, 2021년 12월 준공됐습니다. 실거래 비교에 사용된 전용면적은 약 79.3㎡대입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업으로, 2022년 1월 소유권보존등기 후 영광함평신용협동조합에 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 경매의 말소기준입니다.
이 물건의 권리관계에서 주목해야 할 점은 공동담보 근저당권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2022-14호가 기재되어 있습니다. 근저당권 채권최고액은 해당 호실의 최저매각가보다 훨씬 크지만, 그 차액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당 채권은 원칙적으로 채무자 측에 남습니다. 다만 공동담보 범위와 실제 배당관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
권리보다 심각한 문제는 가격과 점유관계 확인입니다. 최근 12개월 거래 평균은 191,166,666원이고 가장 최근인 2026년 4월 거래는 172,000,000원입니다. 여기에 여러 기호의 임차인과 미상 점유자가 조사되어 있어 1403호에 해당하는 실제 점유자를 정확히 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 79.304㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 단지 현황 | 신항만뉴캐슬오션시티2차 · 348세대 · 2021.12.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 영광함평신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,394,776,630원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,976,000,000원 · 공동담보목록 제2022-14호 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 최근 실거래 평균 | 191,166,666원 (최근 12개월 6건) |
| 최근 거래 | 2026.04 · 172,000,000원 |
| 미납 관리비 | 1,216,150원 (2026.04.03 현황조사 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.01.28 접수된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,976,000,000원이고, 채무자는 주식회사세종건설산업입니다. 2026.03.26 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2022.01.17 소유권보존등기에는 입주예정자 동의 없는 처분과 담보권 설정 등을 제한하는 금지사항등기가 부기되었으나, 해당 등기는 2022.01.28 착오발견을 이유로 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 금지사항등기를 현재의 독립적인 인수 권리로 볼 근거는 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 인수보다 점유 확인이 중요
현황조사에는 서로 다른 이름의 점유자가 14명 확인됩니다. 다만 이 숫자는 조사상 인적사항을 중복 정리한 것으로, 모두가 1403호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 감정요항표에는 일련번호 1~16이 기재되어 있고, 점유관계에도 기호별 구분이 사용되고 있습니다. 따라서 대상 호실 1403호와 각 임차 기호의 정확한 대응관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
특히 기호(16)의 김승순은 동일 전입일과 동일 월차임으로 두 차례 기재되어 있으나, 보증금이 25,000,000원과 30,000,000원으로 서로 다릅니다. 동일인의 중복기록일 가능성이 있어 두 보증금을 독립된 계약으로 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 / 기호 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대재호기호(1) 전부 | 2022.12.19 | 30,000,000원800,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상배당요구 2026.04.06 | 없음 |
| 황재은기호(2) 전부 | 2025.07.01 | 30,000,000원700,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상배당요구 2026.04.06 | 없음 |
| 김형수기호(3) 전부 | 2022.11.01 | 10,000,000원600,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김수식기호(6) 전부 | 2022.11.18 | 20,000,000원700,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김재순기호(7) 전부 | 2023.01.13 | 60,000,000원800,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 최용수기호(8) 전부 | 2024.05.29 | 30,000,000원800,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상배당요구 2026.04.01 | 없음 |
| 고혜영점유 부분 미상 | 2023.04.20 | 미상월차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박찬우기호(9) 전부 | 2026.04.01 | 20,000,000원800,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김채연기호(10) 전부 | 2023.04.24 | 40,000,000원800,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 전재현점유 부분 미상 | 2023.02.22 | 미상월차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김도연점유 부분 미상 | 2024.12.23 | 미상월차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김경협기호(14) 전부 | 2025.06.20 | 30,000,000원700,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 박영주기호(15) 전부 | 2025.02.24 | 30,000,000원600,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김승순기호(16) 전부 · 중복 표기 확인 필요 | 2022.12.02 | 25,000,000원 / 30,000,000원600,000원/월 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
대항력 판단은 2022.01.28 근저당권을 기준으로 한 전입일 비교입니다. 임대차 계약이 확인된 사람들은 전입일 기준 후순위입니다. 보증금·계약내용이 미상인 점유자는 선순위 대항력을 인정한 것이 아니라 추가 확인이 필요하다는 의미입니다. 우선변제 여부에는 확정일자와 소액임차인 최우선변제 검토가 별도로 필요합니다.
둘째, 고혜영·전재현·김도연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 전입일 자체는 말소기준보다 늦지만 계약·실제 점유 경위는 확인해야 합니다.
셋째, 김승순의 보증금은 25,000,000원과 30,000,000원으로 상충합니다. 중복 계산하지 말고 실제 계약서를 확인해야 합니다.
대재호·황재은·최용수는 각각 배당요구 내역이 확인됩니다. 그러나 배당요구 사실이 곧 보증금 전액 배당이나 매수인 인수를 의미하지는 않습니다. 특히 이 사건은 공동담보 근저당권자의 채권액이 매각대금보다 훨씬 크므로, 실제 배당순위와 소액보증금 최우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
신항만뉴캐슬오션시티2차의 전용 79.3~79.94㎡대 실거래입니다. 12건 전체 평균은 215,391,666원이지만, 2024년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 적용하는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 215,391,666원 |
전체 평균만 보면 감정가 218,000,000원이 크게 높아 보이지 않을 수 있습니다. 하지만 이 비교는 과거 고가 거래가 최근의 가격 하락을 가리는 착시를 만들 수 있습니다. 실제로 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 낮아졌으며, 이전 거래 구간 대비 최근 거래가격 추세는 -20.2%입니다.
④ 회차별 가격과 예상배당
현재는 유찰이 없는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 아래 회차별 가격은 유찰 시나리오이며, 실제 다음 매각조건이 확정된 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 218,000,000원 | 214,148,000원 | 2,761,852,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 174,400,000원 | 171,158,400원 | 2,804,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 2,839,233,280원 | 0원 |
1회 유찰 가정가 174,400,000원은 최근 12개월 거래 평균 191,166,666원보다 낮지만, 최신 거래 172,000,000원보다는 여전히 높습니다. 반면 2회 유찰 가정가 139,520,000원은 두 기준보다 낮습니다. 다만 유찰 후 가격 하락만으로 수익성이나 환금성이 보장되는 것은 아닙니다. 실제 거래 추세와 점유·관리비 문제를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 214,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 218,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 배당 계산의 채권액 기준으로 적용한 단순 추정이며, 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계는 다를 수 있습니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다.
⑥ 관리비와 실제 취득 부담
매각물건명세서 비고에는 2026.04.03 기준 미납 관리비 1,216,150원이 기재되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
관리비 전액을 추가로 부담한다고 가정하면 최저가와의 합계는 219,216,150원입니다. 이는 세금·등기비용·명도비용 등을 제외한 단순 합산액입니다. 실제 부담할 공용부분 관리비는 관리사무소에서 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차 아파트 단지 내에 위치합니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 15층 건물로 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 보행자도로 및 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 등 토지이용 규제는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 348세대 단지이며 전용 79.3㎡대의 최근 거래가 존재합니다. 다만 최근 거래가가 이전 거래 구간보다 20.2% 낮은 추세로, 과거 고가 거래를 기준으로 환금가치를 판단하는 것은 위험합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 중심으로 입찰가 검토. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 114.0%입니다.
- 대상 호실과 임차 기호 대조. 기호(1)~(16)로 구분된 조사관계에서 205동 1403호가 어느 점유 부분에 해당하는지 확인해야 합니다. 다른 호실 임차인을 1403호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 미상 점유자 확인. 고혜영·전재현·김도연의 실제 거주 호실, 임대차 여부, 보증금, 계약 및 점유 경위를 확인하세요.
- 김승순 중복기록 확인. 기호(16)의 보증금이 25,000,000원과 30,000,000원으로 다르게 기재되어 있으므로 임대차계약서와 조사 내용을 대조하세요.
- 공동담보 범위 확인. 영광함평신용협동조합의 공동담보목록 제2022-14호와 실제 매각 대상 범위를 확인하고, 채권최고액을 해당 호실의 독립 채무로 오인하지 마세요.
- 최우선변제와 배당순위 확인. 배당요구한 임차인과 다른 점유자들의 확정일자·소액임차인 해당 여부 및 매각물건명세서의 권리관계를 확인하세요.
- 미납 관리비 확인. 2026.04.03 기준 1,216,150원의 체납액 중 공용부분과 전유부분을 구분하고, 이후 추가 체납 여부를 확인하세요.
- 점유자 명도 검토. 인수해야 할 임차보증금이 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령, 인도협의, 명도비용이 발생할 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가정가는 174,400,000원, 2회 유찰 가정가는 139,520,000원입니다. 실제 매각 일정과 조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유현황을 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도 신건이 비싸면 의미가 없다”
이 사건의 가장 중요한 장점은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인들의 전입일이 모두 그 이후라는 점입니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상되는 임차보증금 승계액도 0원입니다.
그러나 신건 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,166,666원보다 높습니다. 2026년 4월 최신 거래인 172,000,000원과 비교하면 격차가 더 큽니다. 실거래 추세가 -20.2%인 점까지 감안하면 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
또한 여러 기호의 임차인 및 점유자 조사와 대상 호실의 대응이 확정되지 않았고, 미납 관리비 1,216,150원 중 공용부분은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 문제들은 단순한 권리 인수액 0원 계산만으로 해소되지 않습니다.
결론은 ‘권리상 기본 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류’입니다. 최근 실거래보다 높은 최저가에 바로 응찰하기보다는 하락 추세와 실제 점유관계, 공동담보 범위, 관리비 부담을 확인하고 유찰에 따른 가격 변화를 함께 판단하는 편이 합리적입니다.
