87,808,000원
광주지방법원 2024타경88670. 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)인 광주역한국아델리움 9층 906호입니다. 2022년 9월 사용승인된 20층 건물이고, 소유자는 유한회사비알케이입니다. 2022.09.16. 우리은행 근저당권이 말소기준이 되며, 그 뒤 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 같은 날 우리은행 근저당권의 채권최고액이 23,047,920,000원으로 등기된 뒤 56,520,000원·공동담보 해제로 변경된 기록이 있고, 현황조사상 점유자 가운데 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 등기 변경의 효력과 실제 점유관계가 모두 입찰가보다 먼저 확인되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 9층 906호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 오피스텔(주거용) · 20층 중 9층 |
| 사용승인 / 구조 | 2022년 9월 · 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 87,808,000원 (4회 유찰, 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용, 김형우 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘변경·점유 확인’이 먼저
후순위 권리 가운데 2022.12.22. 설정된 한국건설주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.11.09. 말소등기가 이루어졌습니다. 이후 2023.12.28. 다시 설정된 한국건설주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024.12.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유관계는 총 3건이 확인됩니다. 조선진과 오유란의 전입일은 모두 2022.09.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 전 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 35.84%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 87,808,000원으로 감정가 245,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 비교 가능한 최신 실거래가와 최근 거래 평균이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 35.84% | 87,808,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 70,246,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 56,197,120원 | 0원 |
유찰이 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 한국건설 주식회사의 선순위 보증금 승계가 확인되면, 낮아진 낙찰가만큼 실질 인수가 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 기준은 최저가 단독이 아니라 최저가와 미배당 승계액을 합친 실질취득비용이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,980,544원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 85,827,456원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한국건설주식회사 2023.11.09. 말소등기 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용을 제외한 85,827,456원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당 합계는 47,962,092,544원입니다. 다만 우리은행 근저당권의 56,520,000원 변경등기와 이미 말소된 을구 2번 근저당권을 반영해 실제 배당순위·채권액을 다시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동의 광주역 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022년 9월 사용승인된 비교적 최근 건물이지만, 4회 유찰된 경과와 근린시설 표기·주거용 이용상태의 차이를 감안해 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한국건설 점유 원인 확인. 전입일·점유개시일·보증금·임대차계약·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 현황조사와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 해당 승계액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 우리은행 변경등기 대조. 23,047,920,000원 설정 뒤 56,520,000원·공동담보 해제로 변경된 기록의 정확한 효력을 등기 원문과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 구분. 한국건설주식회사 명의 12,000,000,000원 근저당권은 2023.11.09. 말소됐고, 13,000,000,000원 근저당권은 별도로 남아 있는 흐름을 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록과 감정평가상 주거용 이용상태가 있으므로 실제 임대관계와 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 최신 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 점유자 3건의 실제 사용 부분과 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 245,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 87,808,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최신 실거래 비교가 없으므로 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없고, 현황조사상 한국건설 주식회사의 전입일·보증금이 미상이라 매수인 인수액 역시 확정되지 않았습니다.
조선진과 오유란은 말소기준권리 이후 전입자로 대항력이 없고, 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 핵심 점유자 1건의 대항력이 미상인 이상 “배당 가정상 인수 0원”을 “실제 인수 0원”으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 여기에 우리은행 근저당권 변경등기와 이미 말소된 한국건설주식회사 근저당권을 정확히 구분해야 합니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 선행입니다.
