89,600,000원
광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 광주역한국아델리움 12층 1208호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)으로 조사됐습니다. 감정가 250,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 점유자와 등기내용의 확정 여부입니다.
말소기준은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 한국건설주식회사의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 같은 날 1번 근저당권에 대해 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제로 변경된 기재가 있고, 2번 근저당권에도 2023.06.07. 일부해지에 따른 말소 기재가 있어 실제 현존 채권액과 배당범위는 등기 원문을 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 12층 1208호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 2022.9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 20층 건물 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용, 김형우 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸형, 변경 범위 확인 필요
갑구에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.09.16. 접수돼 있습니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용을 담고 있으므로, 경매 매각 후 처리와 현재 등록상태를 별도로 확인해야 합니다. 사건 용도는 근린시설인데 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)으로 확인되는 만큼, 공부상 용도와 실제 사용관계도 함께 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 전입일 미상 사용관계 알 수 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 사용관계 알 수 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 사용관계 알 수 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 점유자는 3명입니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준일인 2022.09.16. 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고, 매각물건명세서와 전입세대확인서, 임대차계약서 존재 여부를 확인하기 전에는 등기상 인수 0원을 확정적인 최종 부담액으로 보면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 저가는 아니다
현재 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 71,680,000원, 6회 유찰 시 57,344,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,012,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국건설주식회사 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권총액은 48,047,920,000원, 채권자 배당액은 87,587,200원, 미배당액은 47,960,332,800원입니다. 신청채권자의 청구액 6,000,000,000원에 대한 배당액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1번 변경등기와 을구 2번 일부해지 말소 범위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 47,960,332,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 47,977,930,240원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,344,000원 | 55,911,808원 | 47,992,008,192원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 각종 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 네 차례 유찰된 물건이며 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 환금성이나 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 점유관계. 전입일·보증금·임대차계약·배당요구 여부를 확인해 대항력과 실제 인수액을 확정하세요.
- 전입일 원본 확인. 조선진과 오유란은 말소기준 이후 전입으로 정리되지만, 전입세대확인서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 현재 임대사업자 등록상태와 매각 후 처리, 임대의무 관련 사항을 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 23,047,920,000원 설정과 56,520,000원 변경·공동담보 해제의 정확한 효력 범위를 등기부에서 확인하세요.
- 한국건설 근저당 말소. 2022.12.22. 설정된 12,000,000,000원 근저당권의 2023.06.07. 일부해지 말소 범위를 확인하세요.
- 용도 정합성. 사건 용도 근린시설과 감정 이용상태 오피스텔(주거용)의 차이를 건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
- 시세 조사. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 매매와 임대 사례가 확인되지 않으므로, 현장 호가와 공실·임대료를 조사한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 명도 계획. 현황조사상 점유자 3명이 확인되므로 실제 점유부위와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙폭보다 확인이 먼저”
감정가 250,000,000원에서 최저가 89,600,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남아 있고, 민간임대주택등기와 근저당권 변경·일부해지 범위도 추가 확인이 필요합니다.
최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 서류 정합성과 점유관계가 우선입니다. 등기상 권리는 소멸형이지만, 실제 임차관계가 확인되기 전까지는 실질취득비용을 89,600,000원으로 확정하지 않는 보수적 접근이 필요합니다.
