89,600,000원
광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 광주역한국아델리움 11층 1108호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시됐지만, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다.
감정가 250,000,000원이 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 89,600,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 건물이나 인근 주거용 오피스텔의 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 11층 1108호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물의 11층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 표시와 변경등기는 확인 필요
말소기준은 2022.09.16. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한국건설주식회사의 근저당권과 2024.12.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 그중 1명은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부 확정 불가 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 세 신고는 중복 보증금이 아니라 각각의 점유자로 집계됩니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 그러나 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 36%지만 실거래 근거가 없다
현재 최저가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 36% 구간입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 유찰 폭만으로는 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 근저당권 · 한국건설주식회사 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 우리은행에 배당되고, 한국건설주식회사의 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권 합계 48,047,920,000원 중 87,587,200원이 배당돼 미배당액은 47,960,332,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 1번 근저당권 변경등기 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 광주역 인근 신안동에 위치하며, 주변은 각종 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다.
- 건물. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡이며 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현재 점유 형태와 계약관계 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 사업자등록, 임대차계약서와 보증금 자료를 대조해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 보완 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 있으므로 최신 명세서를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
- 근저당권 변경등기 원문 대조. 23,047,920,000원과 56,520,000원 중 현재 목적물에 적용되는 채권최고액과 공동담보 해제 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간과 매각 후 의무 승계 여부를 관할 관청 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도·금융 확인. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔의 차이가 대출·세금·전입·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 11층과 인근 주거용 오피스텔의 매매·임대 호가를 직접 조사해야 합니다.
- 점유 및 명도. 점유자 3명의 실제 사용관계와 퇴거 의사를 확인하고, 명도기간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 미확인 권리가 먼저”
최저매각가 89,600,000원은 감정가 250,000,000원의 36% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 근거가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 미상이라 매수인 인수액도 확정되지 않았습니다.
여기에 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기와, 우리은행 근저당권의 최초 금액 23,047,920,000원·변경금액 56,520,000원 간의 확인 과제도 남아 있습니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조만 보면 단순하지만, 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 점유는 아직 닫히지 않았습니다. 점유자 계약관계와 변경등기 원문이 확인된 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
