91,392,000원
광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 ‘광주역한국아델리움’ 15층 1510호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시됐지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 255,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 91,392,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 미상 점유와 선순위 등기 확인입니다.
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한국건설 주식회사의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 우리은행 근저당권에 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 내용의 변경등기가 따로 존재하고, 배당모형은 기존 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서 원본에서 현재 효력이 있는 채권최고액과 공동담보 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 15층 1510호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022.09. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 15층 1510호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 91,392,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 공시사항은 확인
② 점유관계 — 실제 점유자 3명, 1명은 대항력 미상
현황조사상 확인된 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 조선진과 오유란의 전입신고일은 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격과 유찰 — 감정가 할인율은 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가 255,000,000원의 35.84%인 91,392,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 73,113,600원, 그다음은 58,490,880원으로 제시돼 있습니다. 다만 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 64.16% 하락했다는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 91,392,000원 | 35,958,573,056원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 73,113,600원 | 35,976,522,445원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 58,490,880원 | 35,990,881,956원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,056원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 89,346,944원 | 22,958,573,056원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 | 13,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 36,047,920,000원 중 채권자 배당은 89,346,944원이며, 총 미배당액은 35,958,573,056원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 사건 청구액 6,000,000,000원에 대한 신청채권자 배당도 현재 시나리오상 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 부근은 업무·상업시설과 편의시설·교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 장방형 평탄지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 실제 점유 개시일, 점유 부분, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 전입·임대차 자료 대조. 전입세대확인서와 상가건물 임대차현황서에서 주거·사업자 점유를 함께 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기. 23,047,920,000원 원등기와 56,520,000원 변경등기 중 현재 유효한 담보 범위를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간과 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이므로 건축물대장과 실제 이용상태를 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율 대신 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매가·임대료·공실과 관리비를 확인하세요.
- 명도비용. 현황조사상 점유자 3명을 전제로 인도명령 가능 여부와 협의·소송 비용을 보수적으로 반영하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제와 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 법원 원문서로 재계산하세요.
맺으며 — “35.84%라는 숫자보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 255,000,000원에서 91,392,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없고, 4회 유찰이라는 사실도 수요와 권리 확인이 필요하다는 신호입니다. 후순위 근저당권은 소멸하는 구조지만, 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 미배당 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권 변경등기까지 원본 확인이 필요합니다. 따라서 현재 결론은 가격은 관심, 입찰은 보류입니다. 배당모형상 인수액 0원이라는 숫자는 참고할 수 있지만, 미상 점유와 선순위 공시사항이 해소되기 전에는 실질취득비용을 91,392,000원으로 고정해 평가해서는 안 됩니다.
