광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 20층 2009호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16. 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 한국건설 주식회사 근저당권·광주광역시 북구 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 순위만 보면 후순위 등기권리는 정리됩니다. 그러나 점유관계는 별개입니다. 조사된 세 사람 가운데 조선진과 오유란은 각각 2023.11.03., 2023.10.25. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유자를 대항력 없음으로 단정할 수 없으며, 보증금과 점유 개시 시점이 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있습니다. 같은 날 1번 근저당권 변경 등기에 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제 내용도 존재하므로, 실제 채권액과 배당범위는 채권계산서 및 배당요구 원본을 대조해야 합니다.

2022.12.22. 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.06.15. 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.12.28. 다시 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024.12.09. 광주광역시 북구 압류, 2024.12.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 3명

보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없어 실제 임차·점유 관계 확인 대상은 3명입니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 한국건설 주식회사는 전입일 자체가 미상이므로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다

감정가는 255,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 91,392,000원입니다. 감정가 대비 비율은 35.84%로 크게 내려왔습니다. 다음 회차는 73,113,600원, 그다음 회차는 58,490,880원으로 제시돼 있습니다.

다만 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 35.84%라는 사실은 감정가 대비 할인 폭을 뜻할 뿐, 현재 지역 시세보다 64.16% 싸다는 의미가 아닙니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장의 응찰가격 사이에 큰 간극이 있었음을 보여주므로, 가격 메리트 판단은 주거용 오피스텔의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 채권계산서와 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

총 채권액 36,047,920,000원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 89,346,944원이며, 미배당액은 35,958,573,056원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하고 모두 선순위 우리은행에 배당돼 후순위 한국건설 주식회사에는 배당이 없습니다. 신청채권액 6,000,000,000원 역시 현재 회차 배당 산정에서는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 광주역 인근 신안동에 위치하며, 주변은 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설로 형성돼 있습니다.
• 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다.
• 건물. 2022.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 장방형 평탄한 토지이며 전체 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 실거래 비교값 없이 4회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 주거용 오피스텔 수요와 임대조건을 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한국건설 주식회사 점유 확인. 점유 개시일·전입 여부·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
• 후순위 전입자 확인. 조선진과 오유란은 대항력이 없지만 보증금과 점유 부분, 배당요구 여부 및 실제 퇴거 조건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 경매 후 처리 및 관련 의무 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 시세 직접 대조. 감정가 255,000,000원이나 최저가 91,392,000원만으로 가격을 판단하지 말고, 동일 건물·동일 이용형태의 실제 매매와 임대 조건을 확인해야 합니다.
• 용도 일치 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 주거용 이용상태가 금융·세금·사용 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제·실제 집행비용과 채권액은 배당요구종기 이후의 원본 기록을 기준으로 재검토해야 합니다.

맺으며 — “35.84%라는 숫자보다 미상 점유가 먼저다”

이 물건은 감정가 255,000,000원에서 4회 유찰돼 91,392,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 한국건설 주식회사의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.

또한 동일 조건 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 35.84%라는 숫자를 곧바로 ‘시세의 35.84%’로 해석할 수 없습니다. 이미 4회 유찰됐고 신청채권자에게도 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 점유관계와 가격 적정성은 아직 미확정입니다. 이 사건의 입찰 여부는 할인율보다 한국건설 주식회사의 임차관계와 실제 오피스텔 시세를 먼저 확정한 뒤 판단해야 합니다.