광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 광주역한국아델리움 15층 1506호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다.
가격은 감정가 255,000,000원에서 4회 유찰돼 91,392,000원까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건의 핵심은 낮은 최저가율이 아니라 점유관계의 불확실성입니다. 조선진·오유란은 전입일이 말소기준권리인 2022.09.16. 이후여서 대항력이 없지만, 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 계산과 별개로, 매각물건명세서와 점유 원인을 확인하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 15층 1506호 (광주역한국아델리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 91,392,000원 (4회 유찰) |
| 최저가율 | 감정가의 35.84% |
| 청구액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.09.16. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원으로 표시돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 배당 시나리오는 23,047,920,000원을 채권액으로 적용하고 있으므로, 실제 이 호실에 남은 담보 범위는 등기 원문과 공동담보 해제 내용을 대조해야 합니다.
후순위인 한국건설주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2022.12.22. 설정된 한국건설주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.11.09. 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 조사대상 3명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 실제 조사대상 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 한국건설 주식회사는 전입일 자체가 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 낙폭과 시세는 다르다
현재 최저가는 감정가의 35.84%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 실제 시세와의 차이는 판단할 수 없습니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로, 비교 대상도 같은 건물 또는 유사 입지의 주거용 오피스텔 거래로 맞춰야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,056원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 89,346,944원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 36,047,920,000원 가운데 예상배당은 89,346,944원이며, 미배당액은 35,958,573,056원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%로 계산됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,392,000원 | 35,958,573,056원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,113,600원 | 35,976,522,445원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,490,880원 | 35,990,881,956원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 장방형 평탄지이며 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,026.1㎡이고 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 실제 점유 여부, 점유 개시일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 대항력 가능·미상인 점유자의 인수 여부가 명세서에 어떻게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당권의 23,047,920,000원 설정과 56,520,000원 변경, 공동담보 해제의 정확한 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 등록 유지 여부와 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 용도·현황 일치 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 건축물대장·전입 가능 여부·실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰이나 감정가 대비 35.84%라는 수치만 보지 말고, 같은 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최신 거래·임대료·공실을 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비 체납, 세금, 명도비용과 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가율보다 미상 임차가 먼저다”
이 물건은 감정가 255,000,000원에서 91,392,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭이 큽니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 정리되고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다.
여기에 민간임대주택 등기, 우리은행 근저당권 변경 내용, 근린시설과 주거용 오피스텔 사이의 용도 확인까지 필요합니다. 최근 실거래 비교도 없는 만큼 감정가 대비 35.84%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 확인은 끝나지 않은 물건입니다. 입찰 판단의 순서는 시세 확인보다 먼저, 미상 임차인의 점유와 보증금 확인입니다.
