광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동의 광주역한국아델리움 13층 1303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 2억5,000만원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 8,960만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 동일 건물이나 인근 비교 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
등기상 말소기준은 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 이후의 한국건설 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 등기된 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사에는 한국건설 주식회사·조선진·오유란 등 점유관계 3건이 확인됩니다. 이 가운데 조선진과 오유란은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 한국건설 주식회사는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 13층 1303호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 13층 1303호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 35.84%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용, 김형우 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 배당표에는 채권최고액 23,047,920,000원이 반영되어 있고, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 뺀 87,587,200원이 우리은행에 배당됩니다. 한국건설 주식회사 명의의 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 실제 조사 3건, 대항력 미상 1건
현황조사상 점유관계는 총 3건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준일인 2022년 9월 16일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 성명·법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 메리트는 다르다
현재 최저가는 감정가 250,000,000원의 35.84%인 89,600,000원입니다. 네 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 48,047,920,000원 중 87,587,200원만 채권자에게 배당되며, 미배당액은 47,960,332,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 점유자의 보증금 인수 가능성도 별도 검증 대상입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 47,960,332,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 47,977,930,240원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,344,000원 | 55,911,808원 | 47,992,008,192원 | 0원 |
경매 신청채권자의 청구액은 6,000,000,000원이지만 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 예상배당액은 모두 0원입니다. 선순위 우리은행 채권만으로도 매각대금이 소진되기 때문입니다. 후순위 채권의 대규모 미회수는 매수인이 해당 근저당 채무를 인수한다는 뜻은 아니지만, 경매 진행과 이해관계가 복잡하다는 점은 확인할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근에 소재하며, 부근은 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설이므로 입찰 전 건축물대장과 실제 사용현황을 함께 대조해야 합니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 토지이며 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 실거래가가 없어 현재 최저가의 시장 적정성과 향후 매각 가능성을 정량적으로 확인하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 원인 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 불명확하므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 실질취득액 보수적 산정. 미상 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인 부담이 될 수 있습니다.
- 조선진·오유란 명도 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유가 계속되는지, 인도명령 대상인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기 문구와 임대사업자 등록 상태, 매각 후 처리 관계를 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정 이용상태인 주거용 오피스텔 사이의 관계를 건축물대장·전입세대열람·관리규약으로 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고 동일 건물·유사 면적·유사 층의 매매 및 임대 사례를 직접 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.06.04이므로 실제 진행·변경·매각 여부를 법원 기록에서 대조하세요.
맺으며 — “최저가 8,960만원은 총비용이 아니라 출발점”
이 물건은 네 차례 유찰되어 감정가 2억5,000만원의 35.84%까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 최저가만으로 가격 매력을 인정하기에는 비교 실거래 자료가 없고, 권리관계도 완전히 닫히지 않았습니다. 우리은행 근저당권 이후 등기권리는 소멸하지만, 한국건설 주식회사의 점유관계는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 이는 확인된 채권과 현재 파악된 임차관계를 기준으로 한 계산입니다. 한국건설 주식회사가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 실제 취득비용은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 달라집니다. 결론은 가격은 낮아졌으나 권리와 시세 확인은 미완료입니다. 입찰 판단의 첫 단계는 더 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라, 미상 점유자의 계약과 보증금을 확인하는 것입니다.
