광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 14층 1406호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류됐지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당이 설정된 뒤 한국건설 주식회사 명의의 근저당과 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
등기상 말소기준은 2022년 9월 16일 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 한국건설 주식회사의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사상 점유관계가 단순하지 않습니다. 조선진·오유란은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으나, 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 14층 1406호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용·김형우 / 6,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.16. 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 기준근저당 변경은 확인 필요
말소기준은 2022.09.16. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액이 23,047,920,000원으로 나타나지만, 같은 날 접수된 1-1번 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 반면 예상배당은 최초 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 산정돼 있으므로, 실제 입찰에서는 근저당 변경등기 원문과 공동담보목록을 대조해 현재 피담보 범위와 배당순위를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 3명 중 1명은 대항력 미상
현황조사상 확인된 점유자는 한국건설 주식회사·조선진·오유란 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없어 중복으로 제외할 대상은 없습니다. 다만 세 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 한국건설 주식회사는 전입일도 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 35.84%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%입니다. 다만 확인 가능한 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 35.84%는 오직 감정가 대비 회차 비율일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 4회 유찰됐다는 사실 역시 낮은 가격의 근거가 아니라, 시장이 감정가와 권리·점유 상태를 반복적으로 받아들이지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
| 감정가 | 250,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 89,600,000원 · 감정가의 35.84% · 4회 유찰 |
| 5회 유찰 시 | 71,680,000원 · 감정가의 28.67% |
| 6회 유찰 시 | 57,344,000원 · 감정가의 22.94% |
| 가격 판단 | 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 전액이 우리은행에 배당되고, 한국건설 주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당은 35,960,332,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유자의 보증금은 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기 해석에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 공부와의 차이는 없다고 조사됐으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 속하며 대로·중로·소로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 환금성. 광주역 인근 입지는 장점이지만, 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 정상 매매 수요와 금융조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유관계. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문과 공동담보목록에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 말소 여부와 매각 이후의 처리 관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔의 차이가 건축물대장·전입·사업자등록· 대출과 세금에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 35.84%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 같은 건물·유사 면적의 최근 정상 매매와 임대수익을 조사하세요.
- 명도 비용. 점유자 3명의 실제 사용 부분과 점유 원인을 확인하고 인도명령 가능 여부, 협의 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제·체납관리비와 근저당 변경 내용을 반영한 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
맺으며 — “유찰률보다 미상 권리를 먼저 본다”
최저가 89,600,000원은 감정가 250,000,000원의 35.84%로 숫자만 보면 크게 낮아 보입니다. 그러나 실거래 근거 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 미상이라 매수인의 최종 인수액도 닫혀 있지 않습니다. 더구나 말소기준 근저당과 같은 날 채권최고액 변경등기가 존재해 예상배당의 전제도 재확인이 필요합니다.
후순위 등기 소멸은 비교적 명확하지만, 점유·인수·기준근저당·용도 확인은 미완료입니다. 4회 유찰 자체를 매력으로 보지 말고, 대항력 미상 점유자의 보증금과 근저당 변경등기를 먼저 해소한 뒤 실거래와 임대수익을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “가격도 권리도 보수적으로 보류”입니다.
