광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 광주역한국아델리움 18층 1809호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 255,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 91,392,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계와 담보권 금액의 일치 여부를 확인해야 합니다.
말소기준은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 한국건설 주식회사의 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 우리은행 1번 근저당에 대해 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제라는 변경등기가 기록돼 있는 반면, 예상배당은 최초 채권최고액인 23,047,920,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 이 호실에 최종적으로 적용되는 담보액은 원등기와 공동담보목록을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 18층 1809호 (광주역한국아델리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 91,392,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 청구액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 건물·토지 | 2022.09. 사용승인 · 일반상업지역 · 위반건축물 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘금액 확인’이 핵심
소유권보존과 함께 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 포함돼 있습니다. 이 등기가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지는 매각물건명세서와 원등기를 통해 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임차 분석 — 실제 조사 3명, 1명은 대항력 미상
현황조사에 확인된 점유자는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준일인 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 | 전입일·확정일자·보증금 미상 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
③ 가격 판단 — 35.84% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 91,392,000원으로 감정가 255,000,000원의 35.84%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 네 차례 유찰됐다는 사실은 시장이 앞선 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,392,000원 | 89,346,944원 | 35,958,573,056원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,113,600원 | 71,397,555원 | 35,976,522,445원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,490,880원 | 57,038,044원 | 35,990,881,956원 | 0원 | 0원 |
실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만 표시했습니다. 실질취득액은 점유자 인수액이 최종적으로 0원인 경우에만 매각가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,056원 | 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 89,346,944원 | 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 | 후순위 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 36,047,920,000원 중 채권자 배당액은 89,346,944원이며, 미배당액은 35,958,573,056원입니다. 청구액 6,000,000,000원의 신청채권자는 현재 회차 시뮬레이션에서 배당을 받지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 업무·상업시설과 편의시설·교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다.
- 건물. 2022.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로·중로·소로에 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 점유관계. 전입일·점유 시작일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 1번 근저당의 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경액 56,520,000원 중 이 호실에 적용되는 최종 담보액을 공동담보목록과 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정 이용상태인 주거용 오피스텔의 차이를 건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 91,392,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 인근 동일 건물·유사 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 현황조사상 점유자 3명이 확인되므로 인도명령 가능 여부와 명도 협의 비용을 반영하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 가능성이 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 이후의 확정 서류를 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이지만, 권리 확인 전에는 가격을 믿지 마라”
감정가 255,000,000원에서 91,392,000원까지 내려온 가격은 눈에 띕니다. 하지만 최근 실거래 비교가 없고, 네 차례 유찰됐다는 사실만으로도 시장의 평가가 단순하지 않았음을 알 수 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 한국건설 주식회사의 대항력 여부는 미상입니다. 또한 우리은행 근저당은 변경등기상 56,520,000원인데 예상배당은 23,047,920,000원을 채권액으로 사용하고 있어 원본 확인 없이는 배당 구조도 확정하기 어렵습니다.
가격은 매력적으로 보이지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 점유자 확인, 근저당 변경등기 대조, 민간임대주택등기와 용도 확인이 끝나고 인수액 0원이 확정될 때 비로소 실질취득액을 91,392,000원으로 볼 수 있습니다. 현재 결론은 조건부 검토입니다.
