광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 광주역한국아델리움 17층 1705호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 255,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,392,000원, 감정가의 35.84%입니다. 겉으로는 큰 폭으로 가격이 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 할인율보다 점유자 확인과 권리 원본 대조에 있습니다.
말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한국건설 주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 등기된 우리은행 근저당권은 원등기에 채권최고액 23,047,920,000원이 기재돼 있고, 변경등기에는 56,520,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 배당표는 원등기 채권최고액을 기준으로 작성돼 있으므로, 입찰 전 변경등기의 정확한 효력과 해당 호실 부담액을 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 17층 1705호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022.09. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 17층 1705호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 91,392,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 실제 3명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입일·보증금 미상으로 대항력과 인수 가능액을 확정할 수 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 2022.09.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 2022.09.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외한 실제 임차인은 3명입니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘저렴하다’고 할 수 없다
현재 최저가는 91,392,000원으로 감정가 255,000,000원의 35.84%입니다. 다만 감정가는 시장의 최신 거래가격과 같지 않습니다. 이 물건과 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,392,000원 | 89,346,944원 | 35,958,573,056원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,113,600원 | 71,397,555원 | 35,976,522,445원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,490,880원 | 57,038,044원 | 35,990,881,956원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가면 선순위 우리은행 배당액도 함께 줄고 전체 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권액 6,000,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 채권 미배당이 크다는 사실 자체가 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니지만, 임차보증금 미상 위험과는 별도로 구분해서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,056원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 89,346,944원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 36,047,920,000원 중 예상 배당액은 89,346,944원이며, 미배당액은 35,958,573,056원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 보증금도 모두 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 2022.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로, 승강기·난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유와 계약관계를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 실제 임차인 3명 대조. 조선진·오유란의 보증금과 계약관계도 미상입니다. 전입일만으로 보증금 규모나 명도 난도를 판단하지 마세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 원등기 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원의 관계, 공동담보 해제 효과를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서 및 관계 서류에서 대조하세요.
- 용도 표기 확인. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔 표기가 함께 존재하므로 건축물대장과 현황을 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 12개월 거래·매물·임대가격을 조사해 91,392,000원과 비교하세요.
- 명도 계획. 현황조사상 점유자가 3명인 만큼 점유 범위와 실제 사용자를 현장에서 확인하고 명도 일정과 비용을 별도로 검토하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 배당표를 확정액으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 점유관계다
감정가 255,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 91,392,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 3명 중 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기도 추가 확인이 필요합니다.
최근 실거래 비교기준도 확인되지 않았으므로 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 최저가 35.84%는 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 한국건설 주식회사의 대항력과 보증금, 등기 변경효과, 실제 시세를 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리 확인 우선입니다.
