광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 12층 1207호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있지만 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이며, 등기에는 민간임대주택 표시도 존재합니다. 따라서 단순한 상가나 일반 아파트로 가정하기보다 실제 이용현황과 공부상 용도, 임대주택 관련 등기를 함께 대조해야 합니다.
등기 구조의 기준점은 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 한국건설 주식회사 명의의 후순위 근저당권과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 세 명이 조사됐고, 그중 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6, 12층 1207호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔(주거용) · 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (2022.09.16. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용, 김형우 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구 · 공시지가 1,115,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸형
말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 배당표는 우리은행 채권최고액을 23,047,920,000원으로 반영하고 있으며, 같은 날 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재된 변경등기도 존재합니다. 이후 설정된 한국건설 주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 2명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조선진과 오유란은 각각 2023.11.03., 2023.10.25. 전입해 말소기준일인 2022.09.16.보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금·확정일자도 미상입니다. 보증금과 전입일이 확인되기 전에는 대항력 있다고 단정할 수도, 인수액이 없다고 완전히 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 35.84%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이는 네 차례 유찰된 결과입니다. 확인 가능한 동일 건물·동일 용도 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 47,960,332,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 47,977,930,240원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,344,000원 | 55,911,808원 | 47,992,008,192원 | 0원 |
공동담보 채권최고액을 기준으로 산정된 총 채권액은 48,047,920,000원입니다. 매각가가 더 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 후순위 근저당권의 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 가격 판단의 핵심은 채권자의 손실 규모가 아니라 실제 점유관계와 정상 매매가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행에 배당되고, 한국건설 주식회사 명의 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금과 배당요구 여부가 확인되면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 광주역 인근 신안동에 위치하며, 주변은 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 용도 표기가 서로 달라 실제 이용과 공부상 분류를 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 광주역 인근 상업지역이라는 접근성은 있으나, 주거용 오피스텔과 근린시설 표기가 혼재하고 네 차례 유찰된 만큼 매수층과 임대수요를 현장에서 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 조선진·오유란 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 35.84%라는 숫자 대신 같은 건물의 실제 매매가와 주거용 오피스텔 임대료를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔, 등기상 민간임대주택 표시를 건축물대장·등기부·현장 이용상태와 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록과 공동담보 해제 변경등기의 범위를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 체납·인도비용 확인. 관리비와 공용부분 체납, 내부 상태, 점유자 이사협의 비용을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 점유자’가 먼저다
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 89,600,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 후순위 근저당권은 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이어서 등기권리만 보면 단순해 보입니다. 그러나 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 사건상 용도·감정 이용상태·민간임대주택 표시도 함께 점검해야 합니다.
여기에 정상 매매가를 비교할 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “8,960만원이라 싸다”가 아니라 “점유관계와 정상 시세를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 한다”입니다. 등기상 소멸형이라는 장점은 분명하지만, 미상 점유자 확인 전까지는 가격보다 권리 확정이 먼저입니다.
