광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동의 광주역한국아델리움 13층 1306호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 건물은 2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다.
감정가 250,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계와 등기 세부사항의 확인입니다. 현황조사상 3명의 점유·임차관계가 기재돼 있고, 그중 1명은 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 13층 1306호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰·감정가의 35.84%) |
| 신청채권액 | 6,000,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용, 김형우 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 공동담보 채권최고액 23,047,920,000원이 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 함께 기재돼 있습니다. 현재 이 호실에 적용되는 정확한 피담보 범위는 등기 원문과 공동담보목록을 대조해야 합니다.
2022.12.22. 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.06.15. 일부해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.12.28. 다시 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024.12.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유관계 3명, 1명은 대항력 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에 기재된 실제 점유·임차관계는 3명입니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명·법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금·확정일자 미상 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
③ 가격 비교 — 감정가 대비 낮지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사한 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 35,960,332,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 35,977,930,240원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,344,000원 | 55,911,808원 | 35,992,008,192원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 36,047,920,000원 중 87,587,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 35,960,332,800원입니다. 신청채권액 6,000,000,000원에 대한 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 각종 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 전통상업보존구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 토지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4회 유찰 이력이 있어 감정가 기준의 수요는 약했습니다. 실거래와 임대관계가 확인되지 않아 실제 환금성과 임대수익은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 실제 점유 여부, 사용 부분, 점유 개시일, 보증금, 임대차계약서와 사업자등록·전입 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 조선진·오유란 계약 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해 명도비용과 절차를 산정해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문 및 공동담보목록과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 매각물건명세서와 관련 원문을 통해 매각 후 등기 처리와 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 35.84%만 보고 입찰하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래와 매물가, 임대료, 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정 이용상태인 오피스텔(주거용)을 기준으로 건축물대장·전유부 용도와 이용 가능 범위를 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 정보 해소’가 먼저
이 물건은 말소기준 이후의 담보권이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리의 큰 흐름은 비교적 명확합니다. 그러나 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기의 확인사항이 남아 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 89,600,000원은 감정가의 35.84%이지만, 최근 실거래와 최신 시장가격을 확인하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 네 차례 유찰된 사실까지 고려하면, 이 사건은 “할인율이 큰 물건”이 아니라 “확인할 정보가 많은 물건”으로 접근해야 합니다. 권리 원문과 점유관계가 해소되기 전까지는 보수적인 입찰가가 필요합니다.
