광주지방법원 2024타경88670. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 이용 상태는 주거용 오피스텔입니다. 광주역 인근 신안동의 광주역한국아델리움 15층 1523호로, 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물에 속합니다. 감정가 255,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,392,000원입니다.

표면적으로는 감정가의 35.84%라는 큰 할인율이 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계와 대항력을 확인해야 합니다. 현황조사에는 한국건설 주식회사, 조선진, 오유란 등 3명이 나타나며, 이 가운데 한국건설 주식회사는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 배당 계산에서 인수액이 0원으로 산정되더라도, 실제 실질취득액을 91,392,000원으로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 금액은 원본 확인

말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한국건설주식회사의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.22. 설정된 한국건설주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.11.09. 이미 말소됐고, 2023.12.28. 다시 설정된 13,000,000,000원 근저당권은 말소기준보다 후순위입니다.

갑구에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있으므로, 점유자별 임대차관계와 해당 등기의 처리 여부를 매각물건명세서 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 조사 대상 3명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유·임차 대상은 실제 3명입니다. 조선진과 오유란의 전입일은 말소기준일인 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 91,392,000원으로 감정가 255,000,000원의 35.84%입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

또한 한국건설 주식회사의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 실질취득액은 91,392,000원에 인수 가능 금액을 더한 값이 됩니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전까지는 감정가 대비 64.16% 할인이라는 외형만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 2,045,056원을 제외한 89,346,944원이 우리은행에 배당되고, 한국건설주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 산정됩니다. 총 채권 미배당액은 35,958,573,056원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 이용 상태. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 장방형 평탄지이며 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
• 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 4회 유찰된 주거용 오피스텔로, 실거래 비교와 실제 임대관계 확인 전에는 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한국건설 주식회사 점유 확인. 전입세대확인서·주민등록 전입일·사업자등록·점유개시일·임대차계약서·보증금을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 대항력, 확정일자, 배당요구, 보증금 및 매수인 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경 확인. 23,047,920,000원과 56,520,000원으로 표시된 채권최고액 및 공동담보 해제 범위를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔 표기가 병존하므로 건축물대장·집합건축물대장·실제 이용 상태를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 임대차관계 및 매각 후 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 확인. 동일 건물·유사 층·유사 용도의 최근 거래가와 임대료를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “36% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 255,000,000원짜리 물건을 91,392,000원에 입찰할 수 있습니다. 그러나 가격 메리트는 실질취득액과 시세를 함께 볼 때만 성립합니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 미상인 현재는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

조선진과 오유란은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고 후순위 근저당도 매각으로 소멸하지만, 대항력 가능·미상 점유자 1명의 위험이 전체 판단을 바꿉니다. 여기에 근린시설과 주거용 오피스텔의 용도 표기 병존, 4회 유찰, 선순위 근저당 변경등기의 금액 확인 문제까지 겹칩니다. 할인율은 크지만 권리와 가격은 아직 미확정. 점유자의 전입일·보증금과 실제 시세를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.