광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 광주역한국아델리움 18층 1806호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 2022년 9월 사용승인된 20층 건물로, 소유자는 유한회사비알케이입니다.
말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 한국건설 주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 등기된 근저당권 변경사항에는 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 문구가 있고, 배당 시나리오는 우리은행의 채권최고액을 23,047,920,000원으로 계산하고 있으므로 두 등기 내용의 적용 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 광주역한국아델리움 18층 1806호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 91,392,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 내용은 대조 필요
2022.12.22. 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.11.09. 이미 말소됐습니다. 2022.12.23. 진남새마을금고 가압류 639,669,081원도 2023.01.05. 취하로 말소됐습니다. 이후 2023.12.28. 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024.12.19. 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
소유권보존과 같은 날 민간임대주택등기가 접수돼 있으며, 해당 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대와 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부는 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사 3명, 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 산정 0원 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 산정 0원 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 조사된 실제 점유·임차인은 3명입니다. 조선진과 오유란의 전입일은 말소기준일인 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 35.84%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 91,392,000원으로 감정가 255,000,000원의 35.84%입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 호실의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,392,000원 | 35.84% | 35,958,573,056원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,113,600원 | 28.67% | 35,976,522,445원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,490,880원 | 22.94% | 35,990,881,956원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지지만 선순위 우리은행 근저당권도 전액 배당되지 않아 채권 미배당액은 오히려 커집니다. 후순위 경매신청 청구액 6,000,000,000원은 세 시나리오 모두 예상배당 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인 인수와 다르지만, 별도의 임차관계 위험은 반드시 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,056원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 89,346,944원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 36,047,920,000원 중 예상 배당액은 89,346,944원이며, 미배당액은 35,958,573,056원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한국건설 주식회사의 미상 임차관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무·상업·편의·교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 전통상업보존구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 토지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 실제 점유 부분, 점유 시작일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 두 개인 점유자 확인. 조선진·오유란은 대항력이 없지만 보증금과 점유관계가 확인되지 않아 명도 대상과 실제 사용자를 구분해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원·공동담보 해제의 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 현재 등록 상태, 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 35.84%만 보지 말고 동일 건물·유사 호실의 최신 실거래와 현재 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태가 함께 존재하므로 건축물대장·전입·대출·세금 적용을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유 확인이 먼저”
최저가 91,392,000원은 감정가의 35.84%로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 권리관계에서도 후순위 근저당권과 경매개시결정은 소멸하지만, 한국건설 주식회사의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수 위험이 미상입니다.
따라서 이 사건은 단순한 ‘감정가 대비 저가 물건’이 아닙니다. 우리은행 근저당 변경등기, 민간임대주택등기, 한국건설 주식회사의 점유 성격을 모두 확인한 뒤에야 실질취득비용과 명도 난도를 계산할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 확인은 끝나지 않았습니다.
