광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 광주역한국아델리움 11층 1110호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)으로 조사됐습니다. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 주변은 업무·상업시설과 편의·교통시설이 형성된 지역입니다.
가격만 보면 감정가 2억5,000만원에서 4회 유찰되어 8,960만원까지 내려왔습니다. 그러나 이번 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 점유관계와 선순위 표기입니다. 조선진·오유란의 전입일은 말소기준인 2022년 9월 16일 이후여서 대항력이 없지만, 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원만 믿고 실질취득가를 8,960만원으로 고정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 11층 1110호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용·김형우 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 표기는 확인 필요
말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한국건설 주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 날 우리은행 근저당 접수번호 132246보다 앞선 접수번호 132245로 민간임대주택등기가 기록되어 있습니다. 이 표기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부는 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서에서 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 조사 — 실제 조사자 3명, 미상 1명이 핵심
| 조사자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 신고를 제외할 대상은 없으며, 실제 점유·전입 조사자는 3명입니다. 조선진과 오유란은 말소기준일 이후 전입이므로 대항력이 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 한국건설 주식회사는 전입일조차 미상이므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 71,680,000원, 6회 유찰 시 57,344,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,600,000원 | 35.84% | 47,960,332,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,680,000원 | 28.67% | 47,977,930,240원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,344,000원 | 22.94% | 47,992,008,192원 | 0원 |
표의 채권 미배당은 채권자들이 배당받지 못하는 금액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 점유자의 미상 보증금 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 3. 근저당 · 한국건설주식회사 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 48,047,920,000원, 예상 배당액은 87,587,200원, 미배당은 47,960,332,800원입니다. 신청채권액 6,000,000,000원도 선순위 우리은행 근저당에 매각대금이 모두 소진되어 예상 배당액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주역 인근 신안동에 위치하며, 부근은 각종 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 토지 특성의 이용상황은 아파트로 표시되어 있어 용도·현황 원본 대조가 필요합니다.
- 건물. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 장방형 평탄지, 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 현황. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 임대관계는 미상으로 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유관계. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 접수번호 132245로 말소기준 근저당보다 먼저 기록된 민간임대주택 표시의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경. 채권최고액 23,047,920,000원과 별도로 기록된 56,520,000원 변경 및 공동담보 해제의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 근린시설, 감정 이용상태 오피스텔(주거용), 토지 이용상황 아파트 표기를 건축물대장·집합건축물대장과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 조사된 점유·전입자가 3명이므로 각 점유 공간, 사용 형태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공과금·관리비. 공용부분 관리비 체납과 오피스텔 관련 전기·수도·시설비 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수위험은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “유찰률보다 미상 권리가 먼저다”
감정가 2억5,000만원짜리 물건이 4회 유찰되어 8,960만원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이번 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 없고, 말소기준보다 먼저 기록된 민간임대주택등기도 남아 있습니다.
등기상 후순위 근저당은 소멸하지만, 등기 소멸과 점유자 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 동일 물건의 최근 시세 비교값도 확인되지 않아 감정가 대비 35.84%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 이 사건의 결론은 가격은 낮아졌지만 권리와 실질취득가는 아직 확정되지 않았다입니다. 점유자 서류와 민간임대주택등기 효력이 해소되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.
