광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동의 광주역한국아델리움 18층 1810호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로, 인근은 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설이 형성된 지역입니다.
말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한국건설주식회사의 근저당권과 2024년 12월 19일 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부에는 같은 날 우리은행 근저당권의 채권최고액이 56,520,000원으로 변경되고 공동담보가 해제된 기록이 함께 존재하는 반면, 예상배당표는 변경 전 23,047,920,000원을 채권액으로 적용하고 있습니다. 배당기초 자체를 원본과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 18층 1810호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 91,392,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 경매신청 / 청구액 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용·김형우 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 등기사항 발행 | 2026.07.25 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미완성
등기상 핵심은 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 한국건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 12월 22일 설정된 한국건설주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023년 11월 9일 이미 말소됐고, 2023년 12월 28일 13,000,000,000원의 근저당권이 다시 설정됐습니다.
점유·임차 조사 — 3명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 전입신고일 미상 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조선진과 오유란의 전입일은 말소기준일인 2022년 9월 16일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입일뿐 아니라 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 한국건설 주식회사의 점유 원인과 전입·보증금 관계가 확인되기 전까지 확정적인 결론이 아닙니다.
② 가격·시장성 — 35.84%를 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
최저매각가는 91,392,000원으로 감정가 255,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균과 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 4회 유찰은 가격 인하와 동시에 시장의 반복적인 미응찰을 보여주는 지표입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 91,392,000원 | 89,346,944원 | 35,958,573,056원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 73,113,600원 | 71,397,555원 | 35,976,522,445원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 58,490,880원 | 57,038,044원 | 35,990,881,956원 |
후속 유찰로 최저가가 내려가도 선순위 채권의 미배당액만 증가합니다. 등기상 근저당 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 경매신청 채권자의 청구액 6,000,000,000원은 세 시나리오 모두 배당액이 0원으로 산정돼 있습니다. 채권관계가 복잡하고 선순위 담보 규모가 매각가를 크게 웃도는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,056원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 89,346,944원 | 22,958,573,056원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 | 13,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 36,047,920,000원 중 채권자 배당은 89,346,944원, 총 미배당액은 35,958,573,056원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당권 변경등기의 채권최고액 56,520,000원과 배당표 적용액 23,047,920,000원의 차이는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 각종 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 장방형 평탄지로 건물 부지로 이용 중이며 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물이지만 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 원인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 사업자등록, 점유개시일과 보증금 유무를 확인해 대항력 가능성을 먼저 닫아야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 한국건설 주식회사의 대항력·배당요구·보증금과 조선진·오유란의 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 후 56,520,000원 중 실제 배당기초가 무엇인지 등기 원문과 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 현재 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 말소 또는 승계 여부를 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 건축물대장·집합건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 35.84%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래 및 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 조사된 점유자가 3명이므로 각 점유 공간과 실제 사용자를 현장에서 확인하고 명도비용과 기간을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출된 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 미상 권리를 먼저 본다”
이 사건의 최저가는 91,392,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래와 비교하지 않은 할인율은 가격 메리트의 증거가 아니며, 4회 유찰이라는 사실은 반복적인 미응찰도 함께 보여줍니다.
등기상 후순위 근저당권은 소멸하지만, 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 보증금 승계 여부가 열려 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 선순위 근저당권 변경 금액의 배당 적용 문제까지 남아 있습니다. 최저가는 낮지만 권리분석은 미완성입니다. 한국건설 주식회사의 점유·임대차 관계와 배당기초가 확인되기 전에는 실질취득액 91,392,000원, 매수인 인수 0원을 확정값으로 보지 않는 것이 맞습니다.
