울산지방법원 2024타경119363. 신정동 ‘신정오펠리움플러스’ 1층 102호 사건입니다. 사건 표기 용도는 대지이고, 감정요항상 대상 건물과 부지는 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설이 함께 구성된 근린생활시설·업무시설 건부지로 설명됩니다. 말소기준권리는 2023.05.25 광안신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인은 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 중심은 대항력 임차인이나 선순위 인수권리가 아니라, 5회 유찰에도 아직 매각되지 않은 가격·용도·환금성 문제로 옮겨갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 1층102호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 사건 표기 용도 | 대지 · 감정요항상 근린생활시설·업무시설 건부지 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 57,985,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 · 현재 회차 감정가 17% |
| 신청채권자 / 청구액 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.05.25 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 2,400,000,000원으로 설정됐고, 2025.07.17에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 승계 흐름입니다. 2024.12.03 임의경매개시결정과 2024.12.06 울산광역시 남구 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 17%까지 내려온 5회 유찰
감정가는 345,000,000원, 현재 최저매각가는 57,985,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰·감정가 17% 구간입니다. 수치만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이미 다섯 차례 시장에서 매각되지 않았다는 사실 자체가 가격 또는 환금성에 대한 강한 경고 신호입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 57,985,000원 | 56,541,270원 | 2,343,458,730원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 40,589,500원 | 39,458,889원 | 2,360,541,111원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 28,412,650원 | 27,501,222원 | 2,372,498,778원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 인수액을 더하지 않은 57,985,000원입니다. 다만 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 감정가 대비 비율만으로 확인할 수 없으므로, 응찰 전 인근 유사 근린생활시설·업무시설의 거래와 수익성을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,443,730원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 56,541,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 2,343,458,730원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치가 사용됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 ‘공업탑로터리’ 북동측 인근입니다. 주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 있으며, 감정요항상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조 20층 건물로, 감정 대상은 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설로 이용되는 호실들로 구성됩니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,800㎡, 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 ‘시장가’를 먼저 확인. 57,985,000원이 감정가 대비 크게 낮더라도, 인근 유사 근린생활시설·업무시설의 실제 거래와 임대수익에 비해 적정한지는 별도로 검증해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리 인수 문제는 0원이므로, 반복 유찰의 원인이 가격·용도·수익성·환금성 중 어디에 있는지 현장 확인이 핵심입니다.
- 실제 이용 상태 확인. 사건 표기 용도는 대지이고 감정요항은 여러 근린생활시설·업무시설 호실을 함께 평가하고 있으므로, 1층 102호의 실제 사용 상태와 전용·공용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 채권 승계 진행 확인. 2025.07.17 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2026.04.13에는 채권전부양도 관련 승계인에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 최신 사건진행내역을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 현재 배당추정은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.05.25 근저당권이 말소기준이고, 임차인 없음·인수권리 없음·법정지상권 해당사항 없음으로 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 감정가 345,000,000원에서 최저가 57,985,000원까지 내려오며 5회 유찰됐다는 것은 단순한 할인율 이상의 시장 신호입니다. 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라, ‘권리는 정리되지만 이 가격이 실제 시장에서 싼지 검증해야 하는 물건’으로 보는 편이 맞습니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 확인하는 접근이 필요합니다.
