울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 2층 208호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 대상군은 제1·2종근린생활시설과 업무시설로 구분되어 있습니다. 감정가는 193,000,000원, 현재 최저매각가는 32,437,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 신청채권액은 2,056,402,671원이며, 소유자는 주식회사선앤문입니다.

등기 흐름의 핵심은 두 줄입니다. 먼저 2022.11.17. 주식회사에스피씨삼립이 건물 전부를 범위로 한 전세금 20,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 그 다음 2023.05.25. 광안신용협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 즉 전세권은 시간순으로 말소기준보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 먼저다

최초 소유권은 2018.05.10. 대한토지신탁주식회사 명의로 보존되었고, 같은 날 신탁등기가 이루어졌습니다. 2018.09.27. 신탁재산 귀속으로 주식회사선앤문 앞으로 소유권이 이전된 뒤 국제자산신탁주식회사 명의 신탁이 설정됐고, 이후 우리자산신탁주식회사로 명칭이 변경되었습니다. 이 신탁은 2021.05.04. 신탁재산 귀속으로 정리되며 주식회사선앤문이 다시 소유자로 등기되었습니다.

권리분석상 중요한 시점은 2022.11.17.입니다. 주식회사에스피씨삼립의 전세권이 전세금 20,000,000원, 범위 건물전부, 존속기간 2024년 11월 16일까지로 설정되었습니다. 이어 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당이 설정됐고 이 근저당이 말소기준권리입니다.

2024.12.03. 광안신용협동조합이 이 사건 임의경매개시결정을 받았고, 2024.12.11. 주식회사 에스피씨삼립도 별도 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 2025.07.17. 광안신용협동조합의 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.

② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘시세 이하’는 아니다

현재 최저매각가는 32,437,000원으로 감정가 193,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다.

유찰이 추가될수록 낙찰가 가정은 낮아지지만, 채권총액이 워낙 커 채권 미배당액은 오히려 증가합니다. 현재 회차에서도 총 채권액 2,420,000,000원 중 31,453,134원만 배당되고 2,388,546,866원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당액 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,437,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 983,866원, 주식회사에스피씨삼립 전세권 20,000,000원, 광안신용협동조합 근저당 11,453,134원이 배당됩니다. 채권 미배당액은 2,388,546,866원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근. 주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 중 기호 1-5·14-16은 제2종근린생활시설, 기호 6-13은 제1종근린생활시설, 기호 17-25는 업무시설로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물로, 외벽은 치장석·몰탈위 페인팅, 내벽은 인테리어·콘크리트 등, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 근린생활시설 대상군에는 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 폭 약 40미터 이상의 포장도로와 남동측 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 공시지가. 3,570,000원/㎡. 토지면적은 1,800.0㎡로 기재되어 있습니다.
• 임대관계. 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 원문 확인. 주식회사에스피씨삼립의 20,000,000원 전세권은 2022.11.17. 설정으로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 배당요구·소멸 관계를 원문에서 최우선 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 현장 임대료·공실·수익성·유사 호실 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 확인. 현재까지 5회 유찰됐다는 사실은 가격 외에도 점유·용도·수익성·권리 확인 부담이 응찰에 영향을 주었을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
• 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·현장 방문을 통해 실제 점유자와 사용 형태를 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분. 집합건물의 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 등기 변동 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙폭보다 전세권 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 193,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 32,437,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 측면에서도 핵심은 분명합니다. 2022.11.17. 설정된 주식회사에스피씨삼립 전세권 20,000,000원이 2023.05.25. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 현재 매각물건명세서와 배당 가정은 전세권을 전액 배당하고 매수인 인수 0원으로 보고 있으므로, 입찰 전 이 부분을 원문으로 확정하면 됩니다.

가격은 크게 내려왔지만 시세 검증은 미완료, 배당 가정상 인수는 0원이지만 선순위 전세권 원문 확인은 필수. 이 두 문장이 이 사건의 핵심입니다.