울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 2층 210호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정평가 대상 건물은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구성된 20층 복합건물입니다. 말소기준은 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
권리구조는 비교적 단순하지만 가격판단은 별개의 문제입니다. 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 55,566,000원까지 내려왔으나, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층 210호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설로 구성된 집합건물 내 2층 210호 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
소유권은 2018년 대한토지신탁주식회사 명의로 보존된 뒤 주식회사선앤문에 귀속됐고, 국제자산신탁주식회사에 신탁됐다가 2021년 다시 주식회사선앤문으로 귀속됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 이보다 뒤인 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권입니다.
해당 근저당권은 공동담보목록 제2023-556호에 포함되어 있으며, 2025년 6월 26일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 채권자 변경으로, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 55,566,000원으로 감정가 162,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 55,566,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 55,566,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 38,896,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 27,227,340원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 1. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 54,165,812원 |
| 미배당 | - | 2,345,834,188원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 54,165,812원이 근저당권에 배당되고, 2,345,834,188원이 미배당으로 남는 구조입니다. 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 실제 정산은 공동담보 관계와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공업탑로터리 북동측 인근이며, 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로, 승강기·급배수·위생·소화전·화재탐지경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 40미터 이상의 포장도로와 남동측 폭 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. ㎡당 3,570,000원이며 토지면적은 1,800㎡입니다.
- 물적 하자. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 상업·업무용 복합건물 내 개별 호실은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있으며, 3회 유찰 사실과 함께 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정확한 호실 용도 확인. 건물은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구성돼 있으므로 2층 210호의 건축물대장상 용도와 허용 업종을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물 또는 인근 유사 면적·동일 용도의 최근 매매사례와 현재 매물 호가를 확보하기 전에는 55,566,000원을 저가로 단정하지 마세요.
- 임대수익 검증. 예상 보증금·월세·공실기간·부가세·관리비를 반영해 실제 수익률을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있으므로 관련 물건과 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 신청채권자 승계 및 최신 경매기록을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 법원기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득액은 최저매각가와 같은 55,566,000원입니다.
하지만 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰됐다는 사실은 가격 매력의 증거인 동시에 시장 수요를 재확인해야 할 사유입니다. 실거래 비교자료가 없고 실제 임대관계도 확인되지 않았으므로, 권리는 통과하되 가격과 환금성은 보류하는 접근이 맞습니다. 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 2층 210호의 정확한 용도, 점유상태, 임대수익과 실제 매매시세입니다.
