27,732,000원
울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 2층 211호입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사선앤문이며, 권리분석의 기준점은 2023.05.25. 설정된 광안신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 2024.12.03. 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 해당 근저당권은 2025.07.17. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다. 따라서 입찰 전에는 최신 등기부와 배당관계에서 근저당권자의 승계 상태를 다시 대조해야 합니다. 이 승계 자체가 매수인이 별도로 떠안을 금액을 만든다는 뜻은 아니며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층211호 (신정동,신정오펠리움플러스) |
| 용도 표기 | 대지 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 27,732,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권액 | 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 인수는 0원
초기에는 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존과 신탁이 있었고, 2018.09.27. 주식회사선앤문으로 소유권이 이전된 뒤 다시 신탁등기가 이뤄졌습니다. 이후 그 신탁은 말소되고 2021.05.04. 주식회사선앤문 명의로 소유권이 정리되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권입니다.
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 한편 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가 165,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 27,732,000원, 감정가의 16.81%입니다. 절대금액과 감정가 대비 비율만 보면 크게 내려온 것은 분명합니다.
하지만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세와 직접 비교할 수 있는 기준이 없습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 오히려 5회 유찰이라는 결과 자체가 시장의 응찰가격, 용도 적합성, 환금성, 점유·이용상태 등을 추가로 확인해야 한다는 신호입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 27,732,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 19,412,400원 | 11.77% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 13,588,680원 | 8.24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 899,176원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 26,832,824원 |
| 미배당 | - | 2,373,167,176원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 27,732,000원을 전제로 하면 집행비용 899,176원을 제외한 26,832,824원이 근저당권 배당에 사용되고, 2,373,167,176원의 미배당이 남는 시나리오입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당에서는 당해세와 최우선변제 등이 반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근입니다. 주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물이며, 승강기·급배수·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 광로3류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,800.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가의 16.81%까지 내려온 만큼 가격 자체보다 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 211호 실제 이용상태 확인. 감정평가서는 전체 평가대상을 근린생활시설과 업무시설로 구분하고 있으므로 211호의 정확한 기호·용도·현황을 원문과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장조사와 매각물건명세서 최신본을 함께 확인하세요.
- 근저당권 승계 확인. 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 채권자 지위와 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 대비 낮더라도 최근 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.05.25. 근저당권이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액이 드러난 사건은 아닙니다.
그러나 현재 회차는 이미 5회 유찰, 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려온 상태입니다. 최근 실거래 비교 없이 이 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 ‘왜 다섯 번이나 유찰됐는지’를 확인하는 데 있습니다.
