울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 1층 107호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 대상 건물은 1층 근린생활시설과 업무시설이 함께 구성된 20층 집합건물입니다. 감정평가 이용상태에는 일부 호가 제1종근린생활시설, 일부 호가 제2종근린생활시설, 나머지가 업무시설로 조사돼 있어 이 물건을 아파트처럼 접근하면 안 됩니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사선앤문입니다. 과거 대한토지신탁주식회사 명의로 소유권보존과 신탁이 이뤄졌고, 이후 신탁재산 귀속과 재신탁 과정을 거쳤으나 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.05.25 설정된 광안신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 1층107호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 용도 / 이용환경 | 대지 · 신정오펠리움플러스 내 근린생활시설·업무시설 복합 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 81,850,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.05.25 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.10.16 울산광역시 남구 압류, 2024.12.03 임의경매개시결정, 2026.02.05 국가 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 임차·점유 — 등재 임차인은 없지만 현장 확인 필요
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액도 계산돼 있지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 상가·업무시설 성격이 섞인 집합건물인 만큼 실제 영업자, 사용인, 점유자 존재 여부는 현장과 집행기록에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 81,850,000원이 곧 ‘시세 이하’라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 81,850,000원으로 감정가 487,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
오히려 5회 연속 유찰은 응찰자들이 감정가와 이전 최저가 수준에서 매수하지 않았다는 사실을 보여줍니다. 물건의 실제 이용상태, 1층 근린생활시설 계열의 환금성, 점유·관리 상태, 개별 호실의 접근성과 영업 가능성 등을 확인하지 않으면 낮아진 최저가의 의미를 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,873,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 79,976,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,850,000원 가정 시 집행비용 1,873,300원을 제외한 79,976,700원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 2,320,023,300원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 81,850,000원 | 79,976,700원 | 2,320,023,300원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,295,000원 | 55,863,690원 | 2,344,136,310원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 40,106,500원 | 38,984,583원 | 2,361,015,417원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 6회·7회 유찰 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당이 커질 뿐 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면에서는 단순하지만, 가격이 내려가는 이유를 권리 외 요소에서 찾아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 소재 공업탑로터리 북동측 인근. 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물. 외벽은 치장석·몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 인테리어·콘크리트 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 근린생활시설 구간에는 공동 위생·급배수, 승강기, 화재탐지경보, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,800.0㎡, 지목 대, 상업기타 이용, 평지·사다리형·광대세각 조건입니다. 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 감정평가상 일반상업지역·시가지경관지구(중심), 광로3류·소로3류 접합, 가축사육제한구역으로 조사됐습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 107호 이용상태 확인. 감정평가서에는 건물 전체의 근린생활시설·업무시설 구분이 제시돼 있으므로, 107호의 현재 실제 용도와 영업 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유 상태를 함께 대조하세요.
- 5회 유찰 사유 점검. 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석하지 말고, 상가·업무시설 환금성과 공실·점유·관리상태를 확인하세요.
- 근저당 승계관계 확인. 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전과 2026.04.13 승계인 관련 기각결정 기록을 사건기록 원본으로 확인하세요.
- 체납·공용비용 확인. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았을 수 있고, 집합건물의 공용부분 관리비 등 실제 부담 가능 항목도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 “왜 5번이나 안 팔렸나”를 봐야 한다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2023.05.25 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 매력은 별개의 문제입니다. 감정가 487,000,000원이 81,850,000원까지 내려오며 이미 5회 유찰됐고, 이를 검증할 실거래 자료는 없습니다. 따라서 이 물건의 질문은 “권리를 떠안느냐”가 아니라 “실제 107호의 이용·점유·환금성을 감안해 81,850,000원이 적정한가”입니다. 권리는 정리형이지만, 가격과 현장성은 보수적으로 봐야 합니다.
