울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 3층 301호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있고, 감정평가상 건물은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구분된 복합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사선앤문이며, 2018년과 2021년에 걸쳐 신탁 설정·명의변경·신탁재산 귀속 절차를 거친 뒤 소유권이 돌아온 흐름입니다.
권리분석의 기준은 2023.05.25. 설정된 광안신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이보다 앞선 신정오펠리움관리단 가압류 29,766,950원이 있었지만, 2023.06.01. 집행취소결정으로 등기 말소됐습니다. 이후의 울산광역시 남구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층 301호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설로 구분된 복합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 141,659,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류는 이미 말소, 인수액 0원
실제 임차인 0명. 임차보증금이나 대항력·우선변제권을 검토할 임차인이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 등기상 말소기준보다 앞선 권리였던 신정오펠리움관리단의 가압류는 2023.06.01. 집행취소결정으로 말소됐기 때문에 매수인이 승계하는 선순위 가압류로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가는 141,659,000원으로 감정가 413,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차가 진행되면 99,161,300원, 그다음 회차는 69,412,910원으로 낮아지는 시나리오입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 감정가는 곧바로 현재 시장가격을 의미하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 141,659,000원 | 34.3% | 2,290,891,176원 |
| 4회 유찰 시 | 99,161,300원 | 24.01% | 2,332,790,553원 |
| 5회 유찰 시 | 69,412,910원 | 16.81% | 2,362,003,472원 |
동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 별도 거래사례와 임대수익 검토가 필요합니다. 특히 사건 용도는 대지로 분류돼 있고 건물 내부는 근린생활시설과 업무시설로 구분돼 있어, 아파트처럼 단순한 평형 평균가로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,783,226원 |
| 2. 가압류 · 신정오펠리움관리단 | 29,766,950원 | 29,766,950원 |
| 3. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 109,108,824원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,429,766,950원 중 예상 배당액은 138,875,774원이며, 미배당액은 2,290,891,176원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접합니다. 토지 관련 공시지가는 3,570,000원/㎡, 토지면적은 1,800㎡입니다.
- 이용 구조. 감정평가상 일부 호실은 제1·2종 근린생활시설, 일부 호실은 업무시설로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 상업·업무 복합건물로, 거래가격보다 임대수익·공실률·관리상태가 매수 수요와 재매각 가능성에 더 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호의 정확한 이용상태. 감정평가서의 호실별 기호와 301호를 대조해 근린생활시설인지 업무시설인지, 현재 실제 사용이 공부상 용도와 일치하는지 확인하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 현장 점유자·사용자·사업자등록 여부를 직접 확인하고, 점유자가 있다면 인도 절차와 협의 비용을 계산해야 합니다.
- 관리단 채권. 신정오펠리움관리단 가압류 29,766,950원은 등기상 말소됐습니다. 별도로 공용부분 관리비 체납과 관리단의 현재 채권 주장을 확인하세요.
- 근저당 이전. 2025.07.17. 광안신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐으므로, 채권승계와 경매절차상 채권자 지위를 원본 기록에서 대조하세요.
- 가격 근거. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 동일 건물·유사 호실 매매가, 보증금, 월 임대료, 공실기간과 필요수선비를 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 서류를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 예상 인수액 0원입니다. 2022년 관리단 가압류도 2023년 집행취소로 말소돼 선순위 인수권리로 남지 않았습니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 감정가 413,000,000원에서 141,659,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격까지 안전해지는 것은 아닙니다. 세 차례 유찰은 큰 할인인 동시에 감정가 수준에서 수요가 붙지 않았다는 기록입니다. 동일 용도 실거래가 없이 근린생활시설·업무시설이 혼재한 비주거 호실을 평가해야 하므로, 결론은 권리 확인, 가격 보류입니다. 301호의 실제 용도와 점유, 임대수익, 관리비와 거래사례가 확인될 때 비로소 현재 최저가의 매력 여부를 판단할 수 있습니다.
