울산지방법원 2024타경119363. 신정오펠리움플러스 1층 111호 사건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정요항상 대상 건물은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설이 함께 구성된 20층 복합건물입니다. 현재 최저매각가는 38,488,000원으로 감정가 229,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2023.05.25 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.03 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.07.17에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 1층111호 (신정동,신정오펠리움플러스) |
| 용도 / 건물 이용 | 대지 · 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설이 함께 구성된 복합건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 38,488,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 명시 인수액 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 예상배당 구조상 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
현재 회차 최저매각가는 38,488,000원입니다. 감정가 229,000,000원과 비교하면 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 26,941,600원, 7회 유찰 시 18,859,120원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 38,488,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 26,941,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 18,859,120원 | 0원 |
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 최근 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실은 응찰가격뿐 아니라 용도 적합성, 점유, 실제 이용 가능성, 향후 매도 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,092,784원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 37,395,216원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원 중 37,395,216원이 배당되고, 미배당액은 2,362,604,784원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 해당 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당의 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근. 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로, 외벽은 치장석·몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 인테리어·콘크리트 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용구성. 감정대상 전체는 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 업무시설로 구성되어 있습니다. 사건상 용도 표시는 대지입니다.
- 토지·도로. 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 40m 이상 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 미만 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류 및 소로3류 접합. 공시지가는 3,570,000원/㎡, 토지면적은 1,800㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 할인율과 별도로 실제 용도 적합성, 점유상태와 향후 매도 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 1층 111호의 실제 점유자·영업 여부·사용주체를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이며 감정대상 전체는 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 해당 호실의 실제 이용상태와 가능한 사용용도를 원본 감정평가 및 현황과 대조하세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격만 낮아진 것인지, 점유·이용·수요·환금성 요인이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전등기 확인. 2025.07.17 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기와 배당관계를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 인수권리 재확인. 현재 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 예상 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 16.81%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석하지 말고, 실제 사용가치와 처분 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.05.25 근저당권이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 예상 인수액도 0원이라 현재 최저가 38,488,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 데 있습니다. 감정가 229,000,000원이 5회 유찰 끝에 38,488,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 단순히 “감정가의 16.81%”라는 숫자에 기대기보다, 임대관계 미상인 실제 점유, 해당 호실의 구체적 이용상태, 복합용도 건물의 수요와 환금성을 직접 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장·활용도 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 그 가격에서도 실제로 쓸 수 있고 다시 팔 수 있는 물건인지에 있습니다.
