울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 2층 207호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가 내용상 신정오펠리움플러스 내 평가대상 25개 호는 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사선앤문입니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 감정가 196,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 32,942,000원으로 떨어졌다는 점입니다. 둘째, 등기상 말소기준인 2023년 5월 25일 광안신용협동조합 근저당보다 앞선 2022년 전세권이 있다는 점입니다. 다만 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있고, 제공된 배당 계산도 전세권에 20,000,000원을 배당한 뒤 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층207호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 용도 | 대지 · 신정오펠리움플러스 평가대상은 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 32,942,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임대관계 | 임차인 확인 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 확인 포인트
말소기준권리는 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권, 채권최고액 2,400,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.11.17. 주식회사에스피씨삼립의 전세권 20,000,000원이 존재합니다. 등기 권리 분석만 보면 선순위 권리이므로 주의가 필요한 지점이지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 되어 있고, 현재 배당표 역시 전세권 20,000,000원을 먼저 배당한 뒤 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
말소기준 이후에는 2024.12.03. 광안신용협동조합의 임의경매개시결정과 2024.12.11. 주식회사 에스피씨삼립의 임의경매개시결정이 있습니다. 2025.07.17.에는 광안신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰은 분명하지만, ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 196,000,000원에서 현재 최저매각가는 32,942,000원으로 내려왔습니다. 현재 시나리오의 비율은 16.81%입니다. 절대 금액만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 이 사건은 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 32,942,000원 | 2,388,050,956원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 23,059,400원 | 2,397,755,669원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 16,141,579원 | 2,404,548,969원 |
유찰이 더 진행될수록 최저가는 내려가지만 채권 미배당액은 오히려 늘어납니다. 다만 이 미배당은 현재 시나리오상 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 따라서 채권자의 미회수액과 매수인의 추가 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,956원 |
| 1. 전세권 · 주식회사에스피씨삼립 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 11,949,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,942,000원 가정 시 채권자 총 청구 2,420,000,000원 중 31,949,044원이 배당되고 2,388,050,956원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근으로, 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물로, 외벽은 치장석·몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 인테리어·콘크리트 등 마감입니다.
- 이용. 평가대상 25개 호 중 일부는 제1·2종 근린생활시설, 일부는 업무시설로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,800㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40m 이상 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 미만 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.11.17. 전세권 20,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당표와 명세서는 인수 0원 전제이므로 실제 배당요구·소멸 관계를 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 확인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 용도 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 다회유찰 이유 확인. 이미 5회 유찰됐습니다. 시설 상태, 업종 제한, 관리비, 공실, 상권 수요 등 가격 외 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 미배당액 2,388,050,956원은 배당 부족액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 공용관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 크게 낮아졌지만, 확인할 것은 오히려 늘었다
이 사건은 감정가 196,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 32,942,000원까지 내려온 물건입니다. 현재 매각물건명세서와 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이라 표면적인 인수 부담은 크지 않습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전세권 20,000,000원이 존재하고 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 원본 명세서와 실제 점유상태 확인이 필수입니다.
또한 감정가의 16.81%라는 숫자는 강하게 눈에 띄지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 읽을 수는 없습니다. 이미 다섯 번 유찰됐다는 사실 자체가 시장 수요와 환금성에 대한 경고이기도 합니다. 따라서 결론은 “인수는 현재 0원 계산, 가격은 현장·수익성 검증 후 판단”입니다.
