38,824,000원
울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 3층 302호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 등기형태는 집합건물입니다. 감정평가 대상 건물은 기호별로 제1종·제2종근린생활시설 및 업무시설로 이용되고 있어, 일반적인 주거 아파트와 동일한 방식으로 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다. 권리 구조의 기준점은 2023.05.25. 광안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.12.03. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2025.07.17.에는 위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 하나 더 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 채권자가 변경된 흐름입니다. 예상배당표상 현재 최저가에서 근저당 채권은 대부분 미배당으로 남지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층302호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 감정평가 대상군은 제1종·제2종근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 38,824,000원 (5회 유찰 · 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 경매권리는 소멸
2018년 최초 대한토지신탁주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 신탁과 신탁재산 귀속 절차를 거쳐 주식회사선앤문이 소유자가 됐습니다. 2018년 국제자산신탁주식회사로의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2021.05.04. 다시 주식회사선앤문 명의로 정리됐습니다. 핵심은 2023.05.25. 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2024.12.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
현재 회차 최저매각가는 38,824,000원으로 감정가 231,000,000원의 16.81%입니다. 다음 유찰 시 데이터상 시나리오는 27,176,800원(감정가 11.76%), 그다음은 19,023,760원(감정가 8.24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 38,824,000원 | 2,362,274,832원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 27,176,800원 | 2,373,712,382원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 19,023,760원 | 2,381,718,668원 |
다만 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 감정평가 대상군이 근린생활시설·업무시설인 복합용도 집합건물입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체는 사실이지만, 실제 거래가격과 임대수요·공실 가능성·재매각 속도가 확인되지 않은 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,098,832원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 37,725,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권의 미배당은 2,362,274,832원입니다. 이 미배당은 채무자 측에 남는 채권 문제이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 ‘공업탑로터리’ 북동측 인근이며, 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상은 기호별로 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설·업무시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40m 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 미만 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심), 광로3류와 소로3류에 접하며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 인수권리 원본 대조. 현재 명세서에는 인수권리·법정지상권이 없지만 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기사항을 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.17. 기존 광안신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 채권자·배당관계를 확인하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 5회 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·임대수요·용도·관리상 문제 때문인지 현장에서 원인을 찾아야 합니다.
- 수익성 검증. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료·관리비·공실기간·향후 매각 가능성을 기준으로 응찰가를 역산하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.05.25. 근저당권이 말소기준이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 38,824,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득액 역시 38,824,000원입니다.
다만 투자판단의 결론은 그 숫자만으로 내리기 어렵습니다. 감정가 231,000,000원 대비 16.81%까지 내려온 것은 분명하지만, 이미 5회 유찰됐고 대상 건물은 근린생활시설·업무시설 복합용도입니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 실사용·임대 가능성 검증이 선행돼야 하는 유형입니다. 감정가 할인폭 자체를 가격 메리트로 치환하지 않는 것이 핵심입니다.
