울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 3층 306호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 대상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 함께 있는 20층 집합건물입니다. 이 물건의 감정가는 207,000,000원인데 5회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 34,791,000원, 감정가의 16.81%까지 낮아졌습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.05.25 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 2024.12.03 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어왔습니다. 2025.07.17에는 같은 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층306호 (신정동,신정오펠리움플러스) |
| 사건 용도 | 대지 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 34,791,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.22 · 울산지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
최초 소유권은 2018.05.10 대한토지신탁주식회사 명의로 보존됐고, 같은 날 신탁등기가 설정됐습니다. 2018.09.27 신탁재산 귀속으로 주식회사선앤문에 소유권이 이전된 뒤 국제자산신탁주식회사 명의 신탁이 다시 설정됐고, 이후 상호가 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 이 신탁은 2021.05.04 신탁재산 귀속과 함께 말소돼 주식회사선앤문 소유로 정리됐습니다.
핵심은 2023.05.25 광안신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.17의 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 이전은 별도의 신규 근저당이 아니라 기존 1번 근저당권의 이전입니다.
② 현황 핵심 — 305호~307호 내부 벽체 제거
이 물건에서 권리보다 더 직접 확인해야 할 부분은 현황입니다. 현황조사 당시 3층 305호~307호의 내부 벽체가 제거되어 일괄 이용되고 있었습니다. 다만 집합건축물대장 평면도 등에 의해 각 호실의 위치와 형상이 특정되고 경계가 명확하며, 건물의 구조·규모·용도 등을 고려하면 위치 특정과 경계 복원이 용이해 구분건물로서의 독립성을 인정할 수 있다고 판단되어 개별 호수로 감정평가됐습니다.
③ 5회 유찰 — 가격은 크게 낮아졌지만 시세 판단은 별개
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 34,791,000원 | 16.81% | 2,366,235,238원 |
| 6회 유찰 시 | 24,353,700원 | 11.77% | 2,376,484,667원 |
| 7회 유찰 시 | 17,047,590원 | 8.24% | 2,383,659,267원 |
5회 유찰이라는 숫자 자체는 시장이 앞선 회차의 가격에서 매수하지 않았다는 사실을 보여줍니다. 현재 최저가 34,791,000원은 감정가 207,000,000원과 큰 차이가 나지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 6회 유찰 시 24,353,700원, 7회 유찰 시 17,047,590원으로 내려가도 같은 원칙이 적용됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,238원 |
| 2. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 33,764,762원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권의 미배당액은 2,366,235,238원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근 신정오펠리움플러스. 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물입니다. 외벽은 치장석·몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어·콘크리트, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용. 감정평가 대상에는 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설·업무시설이 포함돼 있습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역으로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 북서측 폭 약 40미터 이상의 포장도로와 남동측 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,570,000원/㎡. 토지면적 1,800.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305~307호 현황 확인. 내부 벽체가 제거된 일괄 이용 상태가 현재도 유지되는지, 306호의 실제 출입·점유 형태를 현장에서 확인하세요.
- 경계 복원 가능성 확인. 감정평가에서는 위치 특정과 경계 복원이 용이하다고 판단했지만, 실제 복원에 필요한 공사 범위와 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 매각기일 전 현황조사서와 현장 점유자를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 동일 용도·유사 호실의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2023.05.25 설정된 말소기준 근저당이 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 경위를 최신 등기에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81%”보다 중요한 것은 현황 확인
이 사건은 감정가 207,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 34,791,000원까지 내려왔습니다. 권리만 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “감정가의 16.81%”로만 보면 핵심을 놓칩니다. 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없고, 무엇보다 305호~307호가 내부 벽체 제거 상태로 일괄 이용된다는 현황이 있습니다. 감정평가에서는 독립성과 경계 복원 가능성을 인정했지만, 실제 입찰 판단은 점유·출입·경계 복원 상태를 직접 확인한 뒤 내려야 합니다. 등기상 인수는 0원, 승부처는 가격 검증과 현황 확인입니다.
