울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 1층 106호입니다. 사건상 용도 분류는 대지이며, 감정평가 대상군의 이용상태는 기호 1~16이 제1·2종 근린생활시설, 기호 17~25가 업무시설로 조사됐습니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물이고, 본건 주소는 1층 106호입니다.

가격은 감정가 675,000,000원에서 3회 유찰돼 231,525,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건군의 실거래나 최근 거래 평균이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 비주거 집합건물은 임대수익·공실·업종 제한과 개별 호실의 가시성에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임대차는 미확정

말소기준권리는 2023.05.25. 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있습니다. 그 이후인 2024.10.16. 울산광역시 남구의 압류와 2024.12.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2025.07.17.에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 말소기준일 자체가 새로 생긴 것이 아니라 기존 2023.05.25. 근저당권의 권리자 변경입니다. 한편 2026.04.13. 채권 승계인과 관련된 기각결정정본이 발송돼 2026.04.16. 도달한 기록이 있으므로, 입찰 전 사건기록에서 현재 채권자와 절차 진행 상태를 대조해야 합니다.

② 임대차 현황 — 보증금과 전입일이 모두 미상

이 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 임대차 조사 1건으로 확인됩니다. 다만 전입일이 없어 말소기준일인 2023.05.25.보다 빠른지 비교할 수 없고, 보증금과 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력·우선변제권·미배당 보증금 승계 여부를 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 66% 하락이 곧 시세차익은 아니다

현재 최저가는 감정가 675,000,000원의 34.3%인 231,525,000원입니다. 4회 유찰 시 162,067,500원, 5회 유찰 시 113,447,250원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 호실이나 유사 근린생활시설의 최근 실거래 자료가 없어, 어느 회차부터 시세보다 저렴해지는지 판단할 기준은 없습니다.

따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 전용면적, 대지권, 호실 위치, 도로 가시성, 가능한 업종과 예상 매각기간을 확인한 뒤 수익환원가격과 주변 매매사례를 별도로 산정해야 합니다. 확인되지 않은 시세를 전제로 “2.31525억이면 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,525,000원 가정)

집행비용을 제외한 227,483,650원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 2,172,516,350원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임대차의 보증금도 포함되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금 구조

* 명시 인수 0원은 매각물건명세서와 현재 배당자료에 나타난 권리 기준입니다. 보증금·전입일이 확인되지 않은 임대차는 별도로 조사해야 하며, 확인 결과에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공업탑로터리 북동측 인근으로, 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,800㎡이며, 평지·사다리형·광대세각 조건으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접합니다.
• 공시지가. ㎡당 3,570,000원입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 화재탐지경보, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입 여부, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 이용상태 확인. 임대차 조사에는 주거로 기재된 반면 감정평가 대상군은 근린생활시설·업무시설입니다. 현장 점유와 적법한 용도를 대조해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 동일 건물 1층 호실과 인근 대로변 근린생활시설의 최근 매매·임대 사례를 확보한 뒤 수익률을 계산해야 합니다.
• 대지권·면적 확인. 집합건물 등기부와 집합건축물대장으로 전유면적, 공용면적, 대지권 비율을 직접 확인해야 합니다.
• 공실·관리비 확인. 현재 영업 또는 사용 여부, 체납 관리비, 공용부분 부담금, 관리규약을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 채권 승계 기록 확인. 근저당권 이전과 2026.04.13. 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 현재 경매신청채권자와 승계 절차를 사건기록에서 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 매각·변제 내역을 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 미상 항목이 더 중요하다”

등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.25. 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재됐습니다.

하지만 이 사건의 결론을 단순한 권리 안전형으로 마무리하기는 어렵습니다. 임대차 조사 1건의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이고, 조사상 주거 용도와 감정평가상 비주거 대상군 사이에도 확인할 부분이 남습니다. 실거래 비교자료도 없어 231,525,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

등기상 명시 인수는 0원, 미상 임대차 위험은 미확정, 가격 메리트도 미확인. 감정가의 34.3%라는 할인율보다 점유관계와 실제 수익가치 확인이 먼저인 물건입니다.