울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 1층 103호입니다. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가 대상 건물 전체는 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 이용되는 복합 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 118,335,000원으로 감정가 345,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2023-556호가 연결되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 근저당권 이전 관계는 매각으로 정리되는 구조입니다. 명세서에 별도로 기재된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 1층 103호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 대상 건물은 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 118,335,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
초기에는 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존과 신탁등기가 있었고, 이후 주식회사선앤문으로 신탁재산이 귀속됐다가 다시 국제자산신탁주식회사에 신탁되었습니다. 국제자산신탁주식회사는 우리자산신탁주식회사로 상호가 변경됐으며, 2021년 5월 4일 신탁등기가 말소되고 주식회사선앤문이 다시 소유권을 취득했습니다.
2023년 5월 25일 광안신용협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024년 12월 임의경매개시결정이 등기됐으며, 근저당권은 2025년 7월 17일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 권리자가 이전됐더라도 말소기준일은 최초 근저당권 설정일인 2023년 5월 25일로 유지됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 ‘시세’는 같은 말이 아니다
현재 최저가는 118,335,000원으로 감정가 345,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 권리상 실질취득액도 118,335,000원입니다. 그러나 최근 실거래 기준과 직접 비교되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,335,000원 | 34.3% | 2,284,121,690원 |
| 4회 유찰 시 | 82,834,500원 | 24.01% | 2,319,056,521원 |
| 5회 유찰 시 | 57,984,150원 | 16.81% | 2,343,459,565원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 이 미배당액은 채무자와 채권자 사이에 남는 채권 문제이며, 명세서상 인수권리가 없는 이 사건에서는 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,456,690원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 115,878,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,284,121,690원 |
채권최고액 기준 추정입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 감정평가 대상 25개 호 중 일부는 제1종 또는 제2종 근린생활시설, 일부는 업무시설로 이용됩니다. 본건은 20층 건물의 1층 103호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,800㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 상업기타 용도로 이용됩니다. 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)에 해당하고 광로3류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린생활시설·업무시설 복합건물의 1층 물건이므로 주거용 물건보다 수요층이 제한될 수 있습니다. 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태. 103호의 현재 업종·공실 여부·내부 상태와 집합건축물대장상 용도를 직접 대조하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 예상 임대료·보증금·공실 기간·관리비를 확인해 최저가 118,335,000원에 대한 수익률을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-556호가 연결돼 있습니다. 공동담보 물건과 배당관계는 사건기록 원문으로 확인하세요.
- 채권양도·승계 기록. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2026.04.13. 채권전부양도 승계 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 채권자 지위와 사건 진행 경위를 원문으로 대조하세요.
- 체납 비용. 관리비·공과금·당해세와 집합건물 공용부분 관련 부담을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율을 응찰 근거로 삼지 말고 동일 건물·인근 유사 근린생활시설의 거래가와 임대수익을 기준으로 상한가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별도 판단
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없어, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 118,335,000원입니다.
하지만 감정가의 34.3%라는 할인율이 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 세 차례 유찰됐고, 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 복합건물의 1층 물건이며 임대관계도 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 정밀 검증. 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 실제 이용상태, 임대수익과 재매각 수요를 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다.
