울산지방법원 2024타경119363. 신정오펠리움플러스 2층 209호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가 대상 건물은 대로변 근린생활시설·업무시설 등이 형성된 지역에 있는 20층 집합건물입니다. 감정평가의 이용상태는 대상 25개 호를 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설·업무시설로 구분하고 있습니다. 현재 최저매각가는 27,227,000원으로 감정가 162,000,000원의 16.81%이며 이미 5회 유찰됐습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2023년 5월 25일 광안신용협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준입니다. 2024년 12월 임의경매가 개시됐으며, 2025년에는 확정채권양도로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층209호 (신정동,신정오펠리움플러스) |
| 용도 | 대지 · 신정오펠리움플러스 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 27,227,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 상업기타 · 공시지가 3,570,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 확인 필요
2018년 대한토지신탁주식회사 명의로 소유권보존 후 신탁이 있었고, 같은 해 주식회사선앤문으로 소유권이전과 별도의 신탁이 이어졌습니다. 해당 신탁등기는 이후 말소됐고, 2021년 다시 주식회사선앤문 소유로 정리됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당입니다.
② 임차인 — 보증금·전입일 미상
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 물임대차 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 기재된 대상은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 매각기일 전에 매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 16.81%라고 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
현재 최저가는 27,227,000원으로 감정가 162,000,000원의 16.81%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 낮은 응찰 의사를 보여주는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 27,227,000원 | 16.81% | 2,373,663,086원 |
| 6회 유찰 시 | 19,058,900원 | 11.76% | 2,381,684,160원 |
| 7회 유찰 시 | 13,341,230원 | 8.24% | 2,387,298,912원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,227,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 890,086원 |
| 2. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 26,336,914원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권자 총 미배당은 2,373,663,086원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임대차의 보증금·전입일 역시 확인되지 않은 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근. 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물. 승강기·급배수·소화전 등 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류·소로3류 접합. 토지면적 1,800㎡, 공시지가 3,570,000원/㎡입니다.
- 이용. 감정 대상 건물은 제1·2종근린생활시설과 업무시설이 혼재하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 주거 용도의 임대차가 기재돼 있으므로 실제 209호의 사용·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 16.81%라고 해서 곧바로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다. 비교 실거래가 없는 만큼 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰됐습니다. 권리 외에도 용도, 점유, 상품성, 수요 등 반복 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당의 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “할인율보다 임대차와 환금성을 먼저 본다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 162,000,000원이 5회 유찰 끝에 27,227,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 2023년 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 매각으로 소멸하며, 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 하지만 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 주거 임대차가 있어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
게다가 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다. 5회 유찰이라는 시장 신호, 근린생활시설·업무시설이 혼재된 건물의 환금성, 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만 임대차와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
