울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 ‘신정오펠리움플러스’ 3층 307호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 요항에서 평가 대상 집합건물의 이용상태는 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사선앤문입니다. 권리분석의 기준은 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 2025년 7월 17일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 경매개시결정은 2024년 12월 3일 등기됐고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층307호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 대상 집합건물은 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 22,185,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 임대관계는 미상
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·임대차 상태까지 단정하는 것은 피해야 합니다.
② 가격·유찰 — 16.81%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 22,185,000원으로 감정가 132,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 이미 5회 유찰됐습니다. 동일 물건의 실거래 가격 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 이번 사건에서 확인되는 명확한 시장 신호는 ‘감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌음에도 여러 차례 매각되지 않았다’는 점입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 22,185,000원 | 2,378,614,330원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 15,529,499원 | 2,385,150,032원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 10,870,649원 | 2,389,725,023원 |
③ 예상배당표 (매각가 22,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 799,330원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 21,385,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원 중 21,385,670원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 2,378,614,330원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 3층 305호~307호는 현황조사 당시 내부 벽체가 제거돼 일괄 이용되고 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도 등에 의해 위치와 형상이 특정되고 경계 복원이 용이해, 감정평가에서는 구분건물로서의 독립성을 인정해 개별 호수로 평가했습니다.
- 주위 환경. 신정동 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물입니다. 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지경보·소화전 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 40미터 이상 포장도로, 남동측 폭 약 8미터 미만 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,800.0㎡, 공시지가 3,570,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류 및 소로3류 접합, 가축사육제한구역으로 기재돼 있습니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시장가 대비 저가 매수라고 판단하지 마세요. 5회 유찰이라는 결과를 함께 봐야 합니다.
- 305~307호 물리적 경계 확인. 내부 벽체가 제거돼 일괄 이용 중이므로 307호의 도면상 위치, 출입구, 설비 배치, 경계 복원 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자와 실제 사용관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 근저당권 승계·절차 확인. 2025.07.17 근저당권 이전등기와 2026.04.13 채권전부양도 승계 관련 기각결정정본 발송 기록을 원문과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 2,378,614,330원으로 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.17입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 5번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 사건은 등기·매각물건명세서만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.05.25 근저당권이고, 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리 소멸 여부만이 아닙니다. 감정가 132,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 22,185,000원까지 내려왔고, 305호~307호가 내부 벽체를 제거한 채 일괄 이용되고 있습니다.
따라서 현재 가격을 단순히 ‘감정가의 16.81%이니 싸다’고 해석하기보다는, 다회 유찰 원인과 실제 호실 독립사용 가능성, 점유·임대관계, 시장 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 물건 현황과 시장성 확인 부담은 큰 사건입니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 ‘307호를 실제로 어떻게 사용할 수 있고 다시 처분할 수 있는가’입니다.
