울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 3층 305호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 해당 건물의 기호 17~25가 업무시설로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사선앤문이며, 말소기준은 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기초로 경매가 진행됐고, 2025년 7월 17일에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 말소기준보다 앞서 매수인이 떠안을 별도 권리는 표시되지 않고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 적혀 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 가격 판단에 사용할 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층305호 (신정동,신정오펠리움플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 대지 · 감정 이용상태상 업무시설군 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 41,682,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
2018년 대한토지신탁주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 신탁과 신탁재산 귀속이 반복됐고, 2021년 5월 4일 주식회사선앤문 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 이후 2023년 5월 25일 광안신용협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024년 12월 경매개시결정이 등기됐으며, 2025년 7월에는 같은 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 가격 — 5회 유찰로 감정가의 16.81%
감정가 248,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,682,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 6회 유찰 시 29,177,400원, 7회 유찰 시 20,424,180원까지 낮아집니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 41,682,000원 | 16.81% | 2,359,468,276원 |
| 6회 유찰 시 | 29,177,400원 | 11.77% | 2,371,747,793원 |
| 7회 유찰 시 | 20,424,180원 | 8.24% | 2,380,343,455원 |
하지만 실거래 비교자료가 없으므로 41,682,000원이 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 5회 유찰 자체는 응찰 수요와 환금성, 물건의 이용상태를 보수적으로 볼 필요가 있다는 신호입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는 실제 동일 건물·유사 업무시설의 매매·임대 수준을 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,150,276원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,531,724원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,400,000,000원 중 40,531,724원이 배당되고, 2,359,468,276원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·이용상태 — 305호~307호 내부 일괄 이용
이 사건에서 가격보다 먼저 현장에서 확인할 특이사항은 3층 305호~307호의 내부 벽체가 제거돼 일괄 이용되고 있다는 점입니다. 감정평가에서는 집합건축물대장 평면도 등에 의해 위치와 형상이 특정되고 경계가 명확하며, 건물의 구조·규모·용도를 고려할 때 위치 특정과 경계 복원이 용이하므로 구분건물로서 독립성을 인정할 수 있다고 판단해 개별 호수로 감정평가했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근. 주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물이며 외벽은 치장석·몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어·콘크리트 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 업무시설군에는 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측 폭 약 8미터 미만 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,800㎡, 공시지가 3,570,000원/㎡. 감정요항표상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류·소로3류 접합입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호~307호 현장 확인. 내부 벽체 제거와 일괄 이용 상태가 현재도 유지되는지, 305호 단독 사용을 위한 경계 복원 필요성과 비용을 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 별도 임차인 표기는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 실거래·임대료 별도 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 업무시설의 실제 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 관리비·공용부 부담 확인. 집합건물인 만큼 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81%”보다 중요한 것은 실제 이용과 환금성
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2023년 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 5회 유찰된 데다 305호~307호가 내부 벽체 제거 후 일괄 이용된 이력이 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 41,682,000원을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격·현황은 확인 필요입니다. 감정가의 16.81%라는 숫자보다 실제 점유, 경계 복원, 업무시설 수요와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 우선입니다.
