울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 ‘신정오펠리움플러스’ 2층 206호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이 건물이 속한 평가대상은 근린생활시설 및 업무시설로 이용되고 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사선앤문이며, 말소기준은 2023.05.25. 설정된 광안신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원입니다.
이 근저당은 공동담보목록 제2023-556호에 연결되어 있고, 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 됐습니다. 경매개시결정은 2024.12.02. 울산지방법원 결정에 따라 2024.12.03. 등기됐습니다. 중요한 점은 채권 규모가 매우 크더라도 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이라는 것입니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층206호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 용도 표기 대지 · 평가대상 건물은 근린생활시설 및 업무시설 이용 · 철근콘크리트구조 20층 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 41,850,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차인의 보증금 승계 문제나 법정지상권 인수 문제는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 16.81%라도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 41,850,000원으로 감정가 249,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 내려왔지만, 이미 5회 유찰됐다는 사실은 가격만이 아니라 용도와 환금성, 현장 상태까지 함께 살펴야 한다는 신호입니다. 동일·유사 실거래를 확인하지 않은 상태에서는 이 41,850,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 41,850,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 29,295,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 20,506,500원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,153,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,696,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 미배당은 2,359,303,300원입니다. 이는 채권자 측 미회수액일 뿐, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 ‘공업탑로터리’ 북동측 인근. 부근은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 평가대상 중 기호 1-16은 제1·2종 근린생활시설, 기호 17-25는 업무시설로 이용됩니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 20층이며 승강기·급배수·소화전 등 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다. 토지는 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m) 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가의 16.81%라는 숫자보다 반복 유찰의 원인이 공실·용도·내부상태·관리 문제인지 현장에서 확인하세요.
- 실제 이용용도 확인. 평가대상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 2층 206호의 현재 실제 사용상태와 영업·업무 활용 가능성을 현장 및 관련 원본에서 대조하세요.
- 근저당권 이전·승계 절차 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2026.04.13. 채권전부양도 관련 승계인 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 경매기록상 현재 채권자 지위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 2,400,000,000원은 공동담보목록 제2023-556호와 연결됩니다. 본 호실 하나의 가치나 단독 채무 규모로 해석하지 마세요.
- 관리·점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현장 점유상태와 관리비 체납 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 사건기록을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없고, 명시 인수권리 없고, 법정지상권도 해당 없으며, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 249,000,000원에서 5회 유찰돼 41,850,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 시세 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 반복 유찰과 근린생활시설·업무시설 성격이 겹치는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 사용성·점유·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.
