매력지수 B등급 · 유찰 후 가격 매력은 있으나 임차권등기와 우선매수권 검토가 필요한 물건
최저가는 최근 시세 대비 76.7%로 가격 장점이 있으나 대항력 있는 임차권등기와 우선매수권 가능성이 있어 권리 확인이 필요해 B 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 회차라 가격은 매력적입니다. 다만 단순한 권리 안전형 물건은 아닙니다. 등기상 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에는 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권 가능성이 기재되어 있어 낙찰 전 확인이 필요합니다.
감정가
180,000,000원
평가금액
최저가
126,000,000원
1회 유찰 후
실거래 평균
164,250,000원
최근 12건
가격 지표
76.7%
최저가 ÷ 최근시세
대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 테크노폴리스 생활권에 위치한 하나리움퀸즈파크 101동 201호입니다. 전용면적 59.88㎡급 아파트로, 감정가는 1.80억이지만 현재 최저매각가는 1.26억까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 실거래 평균 대비 충분한 할인 폭이 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 을구 2순위에 김경출 명의 주택임차권이 존재하고, 등기상 전입·점유 시점이 말소기준권리 이전으로 판단되어 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 보증금은 미상으로 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경2498 (임의경매)
소재지
대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 2층 201호
물건종류 / 전용
집합건물(아파트) · 전용 59.88㎡
소유자
주식회사무궁화신탁 (수탁자)
감정가 / 최저가
180,000,000원 / 126,000,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원
매각기일
2026.08.04
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 일반적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 을구 임차권등기가 말소기준권리 이전 권리로 확인됩니다. 김경출 임차권자는 대항력 있음으로 표시되어 있으며 보증금 미상 상태입니다. 낙찰 전 임차권등기 보증금과 배당 가능 여부 확인이 핵심입니다.
② 임차권 분석
임차인
용도
대항력
보증금
상태
김경출
주거(임차권등기)
有
미상
매수인 인수 가능성 확인
⚠️ 우선매수권 가능성 매각물건명세서 비고에는 구 임대주택법 제22조 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있을 수 있다고 기재되어 있습니다. 해당 권리 행사 여부에 따라 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 충분하다
하나리움퀸즈파크 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 164,250,000원입니다. 현재 최저매각가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 76.7% 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
24
163,000,000원
2026.07
8
173,000,000원
2026.07
20
162,500,000원
최근 거래
12건
164,250,000원
배당 분배(최저가 1.26억)
감정가 vs 실거래 시세
최저매각가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 김경출 임차권의 실제 보증금과 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
우선매수권 확인. 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 있어 매각기일 전 자료 확인이 필요합니다.
가격 메리트. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 76.7%로 가격 여유가 있습니다.
신탁 구조 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁인 만큼 신탁원부 및 처분 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 권리를 확인하라”
이 물건은 유찰 후 가격 경쟁력은 분명합니다. 최근 12개월 실거래 평균 1.6425억 대비 최저가 1.26억은 충분한 할인 구간입니다. 다만 임차권등기와 우선매수권 가능성이라는 변수가 있어 단순 저가 낙찰 대상으로 접근하면 위험합니다. 가격은 합격, 권리는 확인 후 입찰이 맞는 물건입니다.
