대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 105동 9층 903호, 전용면적 59.8767㎡ 아파트입니다. 감정가 196,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다. 최근 12개월 같은 면적 실거래 평균 164,250,000원, 최신 거래 163,000,000원보다 낮아 현재 가격 자체에는 할인 여지가 확인됩니다.
다만 일반적인 “유찰 아파트”처럼 가격만 계산하면 안 됩니다. 등기부상 김석태의 주택임차권은 2024.04.08 등기됐고, 주민등록·점유개시일은 2015.04.29입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.08.13 임의경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 분류돼 있습니다. 배당요구도 2024.04.08 접수돼 있지만, 매각대금에서 보증금이 전액 배당되는지를 확인하기 전에는 매수인 인수를 무조건 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 9층903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8767㎡ · 25층 아파트 내 9층 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 하나리움퀸즈파크 · 908세대 · 2015.04.07 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
초기의 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 말소기준은 2025.08.13 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2015.04.29 김석태의 주민등록·점유개시입니다. 임차권등기 자체는 2024.04.08에 이뤄졌지만, 등기 내용에는 임대차계약과 주민등록·점유 이력이 함께 기재돼 있으며 현재 분석상 대항력이 인정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석태 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2015.04.29 | 96,490,000원 | 대항력 有 | 배당요구 有 4차 확정일자 2024.02.19 | 미배당 잔액 승계 가능 |
임차권등기에는 보증금이 63,260,000원 → 66,260,000원 → 96,490,000원 → 96,490,000원으로 변경된 이력이 기재돼 있습니다. 임대차계약일도 2013.03.14, 2017.05.15, 2022.05.12, 2023.01.17로 이어집니다. 현재 확인되는 마지막 보증금은 96,490,000원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 83.5%, 권리는 별개
하나리움퀸즈파크 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 164,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 163,000,000원이며, 표본 최저 160,000,000원, 최고 182,000,000원입니다. 현재 최저가 137,200,000원은 최근 12개월 평균의 83.5%로, 실거래 가격만 놓고 보면 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8767㎡ | 12건 | 164,250,000원 |
즉 현재 회차의 가격만 보면 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 이 할인율을 그대로 투자수익으로 읽으면 안 됩니다. 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 임차보증금으로 봐야 하며, 현재 회차의 137,200,000원은 김석태 보증금 96,490,000원보다 높아 보증금이 배당에서 전액 정리되는 경우에 한해 실질취득을 137,200,000원 수준으로 볼 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘보증금 바닥’이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 137,200,000원 | 70% | 보증금 96,490,000원보다 높음 · 전액 배당 시 인수 0원 가능 |
| 2회 유찰 시 | 96,040,000원 | 49% | 낙찰가가 보증금보다 낮음 · 미배당 승계 시 실질취득 ≈ 96,490,000원 |
| 3회 유찰 시 | 67,228,000원 | 34.3% | 낙찰가가 더 내려가도 대항력 보증금 미배당 승계 시 실질취득 ≈ 96,490,000원 |
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 현재 가정 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 주택임차권 · 김석태 | 96,490,000원 | 배당요구 有 · 전액배당 여부 확인 |
| 소유자 교부 | - | 134,479,200원* |
* 현재 매각대금 배분 가정에는 집행비용 2,720,800원과 소유자 교부 134,479,200원이 제시돼 있으나, 별도로 확인되는 김석태의 대항력 임차권 96,490,000원과 배당요구 사실을 함께 반영해 실제 배당표를 확인해야 합니다. 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
⑥ 신탁·등기 체크포인트
소유권은 2020.05.29 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐습니다. 등기에는 “임대차 등의 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있음”이라는 주의사항도 부기돼 있습니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2020-2148호의 관리·처분권한과 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 2018.06.21 소유권이전 당시 임차인 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 부기돼 있습니다.
- 기존 우리은행 근저당. 2015.04.08 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
- 말소기준. 현재 기준은 2025.08.13 우리은행의 임의경매개시결정입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통시설·간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 아파트. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 평지·가로장방, 공시지가 762,700원/㎡입니다.
- 환금성. 908세대 아파트이고 최근 12건의 동일면적 실거래가 확인됩니다. 다만 경매 낙찰에서는 우선매수권이 일반 시장의 환금성과 별개의 제약으로 작용합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 김석태 보증금 96,490,000원이 실제 배당표에서 전액 배당되는지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 실질취득비용에 더합니다.
- 2회 유찰 이후 착시 주의. 96,040,000원부터는 낙찰가가 보증금보다 낮습니다. 대항력 미배당 인수형이면 실질취득은 약 96,490,000원 아래로 내려가지 않습니다.
- 우선매수권 확인. 임차인이 매각기일종결까지 우선매수권 소명자료를 제출하는지 확인해야 합니다. 외부 낙찰 가능성 자체에 영향을 줍니다.
- 신탁원부 대조. 소유자가 주식회사무궁화신탁이므로 신탁원부 제2020-2148호의 처분·임대차 조항을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 점유자 부재 및 잠금장치로 내부는 동유형 표준적 구조·자재를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 배당요구 및 실제 배당순위, 신탁원부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인”보다 “누가 받을 수 있는 경매인가”
현재 최저가 137,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 164,250,000원의 83.5%로, 가격만 놓고 보면 실거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 이 사건의 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 김석태의 대항력 임차권 보증금 96,490,000원이 있고, 배당에서 전액 소멸하지 않는 잔액은 매수인이 승계할 수 있습니다. 특히 2회 유찰 시 매각가 96,040,000원이 보증금보다 낮아져 이후에는 표면 낙찰가가 내려가도 실질취득이 약 96,490,000원 수준에 묶일 수 있습니다.
여기에 매각물건명세서가 인정한 임차인 우선매수권이 결정적입니다. 이는 일반 투자자 입장에서 사실상 외부 낙찰 접근성을 제한하는 변수입니다. 따라서 이 물건은 “시세보다 낮으니 입찰”이 아니라, “임차보증금 전액배당과 우선매수권 행사 여부를 확인한 뒤에만 가격을 논할 수 있는 경매”입니다. 가격 메리트는 있으나, 권리와 낙찰 가능성의 불확실성이 더 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
