대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 108동 1층 102호, 전용 59.8767㎡ 아파트입니다. 감정가 178,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 124,600,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 164,250,000원, 최신 거래 163,000,000원보다 최저가가 낮다는 점만 보면 가격 할인폭은 분명합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차권이 먼저입니다.
등기에는 권영훈의 주택임차권이 존재하고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.05.18입니다. 임차권등기에는 임대차계약일자가 2020.03.29, 2022.04.20, 2023.01.05로 이어지며 보증금은 각 갱신 단계에서 120,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 같은 임차인의 갱신 내역이므로 보증금을 세 번 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 권영훈 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 108동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8767㎡ |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 하나리움퀸즈파크 · 908세대 · 2015.04.07 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기 분석상 경매개시결정일 2025.08.13이 말소기준으로 잡혀 있고, 권영훈의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.05.14입니다. 임차인은 2020.05.18 전입·점유를 시작한 것으로 확인돼 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 따라서 배당을 받고도 남는 보증금이 있다면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수할 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.18 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 미배당분 인수 가능 |
임차권등기 원문에는 임대차계약일자 2020.03.29 · 2022.04.20 · 2023.01.05, 확정일자 2020.04.24 · 2022.04.20 · 2023.01.05, 주민등록과 점유개시 2020.05.18이 기재돼 있습니다. 보증금은 계약 갱신 때마다 120,000,000원으로 동일하게 표시돼 있으므로 총 보증금은 120,000,000원으로 봐야 하며 360,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
현재 최저가 124,600,000원은 보증금 120,000,000원보다 높으므로, “보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금으로 고정되는” 구간은 아닙니다. 그러나 2회 유찰 시 최저가 87,220,000원은 보증금보다 낮아집니다. 그 회차에서 대항력이 유지되고 보증금 미배당분을 매수인이 승계한다면 낙찰가가 내려간 만큼 인수가 늘어 실질취득 부담은 약 120,000,000원 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 3회 유찰 시 최저가 61,053,999원에서도 같은 원리를 적용해야 합니다.
③ 우선매수권 — 외부 응찰자는 ‘닫힌 경매’ 가능성을 봐야 한다
즉 이 사건은 “최저가가 싸니 응찰한다”는 구조가 아닙니다. 외부 응찰자는 ① 임차인의 우선매수권 행사 여부, ② 실제 배당 후 임차보증금 잔액, ③ 신탁원부의 임대차·처분 관련 조항을 먼저 확인해야 가격 계산이 완성됩니다.
④ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
하나리움퀸즈파크 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건, 평균은 164,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 163,000,000원이며, 현재 최저매각가 124,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%입니다. 따라서 권리 인수액이 실제로 0원에 수렴한다는 전제라면 가격 자체는 최근 거래대보다 낮습니다. 다만 인수액이 발생하면 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 미배당 보증금으로 바뀝니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8767㎡ | 12건 | 164,250,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,055,600원 |
위 배분은 현재 제공된 예상치입니다. 이 표에는 권영훈의 임차보증금 120,000,000원과 신청채권자 우리은행 청구액 1,281,120,000원의 실제 배당 순위·배당액이 반영돼 있지 않으므로, 소유자 잔여 122,055,600원을 최종 배당 결과로 해석하면 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 핵심 — 유찰될수록 ‘낙찰가’만 보면 안 된다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 124,600,000원 | 120,000,000원 | 최저가가 보증금보다 높음. 실제 배당 후 미배당 잔액 확인이 핵심. |
| 2회 유찰 시 | 87,220,000원 | 120,000,000원 | 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간. 대항력·미배당 승계 시 실질취득 부담은 약 120,000,000원 수준으로 고정될 수 있음. |
| 3회 유찰 시 | 61,053,999원 | 120,000,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘 수 있어 최저가 자체의 할인율만으로 판단하면 안 됨. |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대입니다.
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 상업용 부동산·주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주변으로 간선도로망이 정비돼 있고 북측 및 서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구 등에 포함되며 교육환경 보호구역도 저촉됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가 762,700원/㎡, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 점유자 부재 및 잠금장치 때문에 내부는 동유형 구분건물의 표준적 내부구조와 사용자재를 기준으로 평가됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 권영훈 보증금 120,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 충족되는지 확인하고 미배당분을 취득비용에 더해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 임차인이 우선매수권을 행사하면 외부 최고가매수신고인의 취득이 제한될 수 있습니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁재산이므로 임대차·관리·처분에 관한 신탁 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2018년 소유권이전 당시 부기된 금지사항등기가 등기상 남아 있으므로 매각으로 정리되는 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 회차가 내려가도 실질취득액으로 비교. 87,220,000원·61,053,999원처럼 최저가가 내려갈 때 보증금 인수 가능성이 함께 커지는지 계산해야 합니다.
- 현장 내부상태 확인. 감정 당시 점유자 부재·잠금으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 누구나 그 가격에 살 수 있는 물건은 아니다”
현재 최저가 124,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 164,250,000원의 75.9%라 표면 가격만 놓고 보면 확실히 낮습니다. 하지만 권영훈의 대항력 있는 임차권과 보증금 120,000,000원이 있고, 임차인에게 우선매수권까지 부여돼 있습니다. 결국 이 사건의 투자 판단은 할인율보다 임차보증금의 실제 배당 결과와 우선매수권 행사 여부가 먼저입니다.
특히 2회 유찰 시 최저가 87,220,000원처럼 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간부터는 낙찰가 하락을 그대로 이익으로 볼 수 없습니다. 대항력이 유지되고 미배당 보증금을 승계하면 실질취득 부담은 약 120,000,000원 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다. 여기에 신탁원부 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 있으나 권리·절차 리스크가 큰 조건부 물건이며, 우선매수권 때문에 외부 응찰자에게 사실상 닫힌 경매가 될 수 있다는 점까지 감안해야 합니다.
