대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 테크노폴리스의 908세대 아파트 ‘하나리움퀸즈파크’ 105동 25층 2505호입니다. 현재 등기명의자는 수탁자 주식회사무궁화신탁이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사 우리은행입니다. 권리분석의 기준점은 2015.04.08. 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차인 오정숙의 주민등록과 점유 개시는 2015.08.17.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차권등기에 보증금 미회수액이 남더라도 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아니며, 제시된 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

가격만 보면 1회 유찰의 효과가 분명합니다. 감정가 206,000,000원에서 70%인 144,200,000원으로 내려왔고, 동일 평형 최근 12건 평균 165,500,000원보다 21,300,000원 낮습니다. 특히 이 물건과 같은 25층의 2026.06. 실거래가가 160,000,000원이어서, 현재 최저가는 같은 층 거래보다도 15,800,000원 낮습니다. 다만 이 가격 차이를 실제 수익 기회로 바꾸려면 우선매수권 행사 여부와 신탁·임대차 관계부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 서류 확인은 많다

말소기준은 2015.04.08. 우리은행 근저당입니다. 임차인 오정숙의 전입·점유 개시일은 2015.08.17.이므로 말소기준보다 뒤에 놓입니다. 2020.08.05. 오정숙 명의의 우선분양전환권 관련 가처분, 2024.05.14. 임차권등기, 2025.08.13. 경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다. 등기 순위만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 후순위 제한권리는 없습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계는 0원

임차권등기에는 계약 차수별 보증금이 적혀 있으며, 마지막 8차 계약의 보증금은 93,278,000원입니다. 임차인은 2024.05.14. 임차권등기를 마치고 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 전입 시점이 선순위 근저당보다 늦어 대항력은 없으므로, 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 남은 금액을 낙찰자에게 청구할 수 없습니다.

오정숙은 임차권자일 뿐 아니라 2020.08.05. 우선분양전환권을 피보전권리로 한 가처분의 채권자이기도 합니다. 임차인과 가처분권자가 동일하다는 점은 임대주택 분양전환 관계와 연결될 가능성이 있는 한편, 관계인 또는 가장임차인 여부도 함께 확인해야 할 사정입니다. 이를 의심만으로 단정할 수는 없으므로 임대차계약서, 임대료 지급 내역, 주민등록 변동, 신탁원부와 가처분 결정문을 서로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 할인은 실제로 존재한다

하나리움퀸즈파크 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 2026.03.~2026.06. 거래로, 최근 12개월 평균은 165,500,000원입니다.

최근 거래 범위는 157,500,000원~198,000,000원이고, 최신 2026.06. 거래는 160,000,000원~162,000,000원에 모여 있습니다. 현재 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%이며, 최근 실거래 최저가 157,500,000원보다도 13,300,000원 낮습니다. 따라서 감정가 206,000,000원에는 가격 매력이 없었지만, 1회 유찰된 현재 회차에는 실거래 기준의 가격 여유가 생겼다고 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

위 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행에 배당되고, 채권 미배당액은 68,285,518,800원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1-1의 채권최고액 75,360,000원 변경 및 공동담보 해제 내용이 있어 실제 배당은 근저당 변경등기와 채권계산서를 기준으로 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 2015.04.07. 준공된 908세대 아파트이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지· 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 주위로 간선도로망이 정비돼 있고 북측과 서측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구에 포함되며, 포산중학교 절대·상대보호구역과 관련된 제한이 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 점유자 부재와 잠금장치로 내부를 직접 조사하지 못해 동유형 세대의 표준 구조와 자재를 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 2026.03.~2026.06. 동일 평형 실거래가 12건 확인돼 거래 표본은 충분하지만, 거래가격이 157,500,000원~198,000,000원으로 벌어져 내부 상태와 거래 조건별 편차를 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 매각기일 종결 전 오정숙의 소명자료 제출과 우선매수권 신고 여부를 반드시 법원 기록에서 확인하세요.
• 입찰 효율 판단. 우선매수권 행사가 예상되면 최고가를 써도 최종 매수인이 되지 못할 수 있으므로 보증금 조달과 입찰 참여의 실익을 먼저 계산해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-2213호에서 임대차 권한, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항을 확인하고 임대차계약 체결 주체와 대조하세요.
• 근저당 변경등기. 최초 68,426,900,000원과 변경 75,360,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 우리은행 채권계산서를 확인하세요.
• 임차인 실체 확인. 오정숙의 임대차계약서, 차임 납부 내역, 주민등록 변동, 임차권등기명령, 가처분 결정문을 통해 실제 임대차와 분양전환 관계를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 누가 점유하는지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다. 대항력은 없더라도 점유자가 있으면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 내부 상태. 감정 당시 잠금장치로 내부 조사가 되지 않았으므로 누수·결로·설비·마감 상태와 수리비를 별도로 조사하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 및 배당표 변동 여부를 관리사무소와 법원 기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 매각기일 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 열렸지만, 입찰 문은 임차인이 쥐고 있다”

이 물건은 권리 인수형 사건이 아닙니다. 우리은행 근저당이 2015.04.08. 먼저 설정됐고, 오정숙의 전입·점유는 2015.08.17.이어서 대항력이 없습니다. 임차보증금의 미배당액이 발생하더라도 낙찰자의 실질취득가는 최저가 144,200,000원에서 늘어나지 않습니다. 최근 12개월 평균 165,500,000원과 같은 25층 실거래 160,000,000원을 고려하면 현재 가격에는 실제 할인 폭도 있습니다.

그러나 가격이 좋다고 바로 일반 입찰자의 기회가 되는 것은 아닙니다. 오정숙에게 구 임대주택법상 우선매수권이 명시돼 있고, 같은 사람이 임차권자이자 우선분양전환권 관련 가처분 채권자로 나타납니다. 여기에 신탁원부 확인과 근저당 변경금액 검증도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수 0원·가격 메리트 있음, 외부 낙찰 확정성은 낮음입니다. 우선매수권 미행사와 핵심 원본서류가 확인될 때에만 현재 할인 가격의 의미가 살아납니다.