134,400,000원
대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 봉리 ‘하나리움퀸즈파크’ 103동 5층 502호 아파트입니다. 감정가는 192,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 같은 단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 164,250,000원, 최신 거래는 163,000,000원이어서 가격 숫자만 보면 현재 최저가는 최근 시세보다 아래에 있습니다.
하지만 이 사건은 가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 임차권자 문소영은 2015.06.18 전입·점유, 2015.05.07 확정일자를 갖고 있고, 등기상 주택임차권도 설정되어 있습니다. 제공된 권리판정은 문소영을 대항력 있음으로 보고 있으며, 배당요구와 우선변제권도 인정하고 있습니다. 현재 134,400,000원 시나리오에서는 보증금 91,900,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원이지만, 낙찰가가 더 내려가면 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 103동 5층 502호 |
| 도로명 | 대구광역시 달성군 유가읍 테크노북로 164 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 59.8767㎡ · 철근콘크리트구조 25층 아파트 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발행일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
제공된 말소기준은 2025.08.13 임의경매개시결정입니다. 반면 임차인 문소영의 주민등록·점유개시는 2015.06.18이고 확정일자는 2015.05.07이므로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 권리판정도 문소영을 대항력 있는 임차인으로 분류하며, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문소영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2015.06.18 확정 2015.05.07 | 91,900,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.05.27 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 문소영 본인의 임차권입니다. 따라서 보증금을 다른 권리와 중복 합산할 이유는 없습니다.
② 신탁·금지사항 — 등기만 보고 끝내기 어렵다
현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다. 2020.05.29 신탁으로 소유권이 이전되었고, 2025.07.17에는 이 부동산에 관해 임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기됐습니다.
또 갑구 2-1에는 이 주택에 대해 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고는 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 남아 있습니다. 이 금지사항은 별도의 말소 표시가 없어 매각 전 원본 등기와 매각물건명세서에서 처리 여부를 반드시 대조해야 합니다.
을구 1의 우리은행 근저당권은 채권최고액 68,426,900,000원으로 기재되어 있으나 등기상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 같은 날 을구 1-1에는 75,360,000원으로 변경된 기록과 공동담보 해제 내용이 남아 있습니다. 제공된 말소기준 판정은 이들보다 뒤인 2025.08.13 경매개시결정을 기준으로 삼고 있으므로, 이 부분 역시 원본 권리관계 대조가 필요한 지점입니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
하나리움퀸즈파크는 908세대, 사용승인일은 2015.04.07입니다. 대상 면적 59.8767㎡와 맞는 최근 거래 12건의 평균은 164,250,000원입니다. 최저 거래는 160,000,000원, 최고 거래는 182,000,000원, 최신 거래는 2026.08 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.8767㎡ | 12건 | 164,250,000원 |
현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 81.8%입니다. 최신 거래 163,000,000원과 최근 12개월 평균 164,250,000원보다 모두 낮으므로, 현재 회차에 한해서는 가격 자체가 최근 실거래보다 아래라고 볼 수 있습니다. 현재 매수인 인수액도 0원이므로 시세 비교 기준인 실질취득 역시 134,400,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 문소영 보증금 | 91,900,000원 | 91,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,818,400원 |
현재 134,400,000원 가정에서는 임차보증금 91,900,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,681,600원, 소유자 잔여는 39,818,400원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 추가 유찰 — 대항력 인수형으로 바뀌는 지점
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 134,400,000원 | 0원 | 39,818,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 94,080,000원 | 0원 | 86,560원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 65,855,999원 | 27,629,409원 | 0원 |
따라서 현재 회차에서는 134,400,000원·인수 0원을 기준으로 최근 실거래와 비교하면 되지만, 3회 유찰 시에는 65,855,999원만을 시세와 비교해 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 반드시 27,629,409원의 인수액까지 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 우선매수권 — 이 사건의 가장 큰 입찰 변수
즉 이 물건의 핵심은 “134,400,000원이 시세보다 낮은가”에서 끝나지 않습니다. 숫자상 가격은 최근 거래보다 낮고 현재 인수액도 0원이지만, 우선매수권 때문에 일반 입찰자가 그 가격에 실제로 소유권을 취득할 수 있느냐가 별개의 문제입니다. 이 제한은 가격 할인폭보다 먼저 확인해야 할 요소입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 유가읍행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·중소규모 상업용 부동산·주상복합건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고, 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 하나리움퀸즈파크는 908세대, 사용승인일 2015.04.07이며 대상 면적은 59.8767㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 25층 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 주위로 간선도로망이 정비되어 있고 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 36,575.4㎡, 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지·일반주거구역에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 동유형 구분건물의 표준적 내부구조와 사용자재 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 임차인 문소영이 구 임대주택법 제22조의 우선매수권을 행사할 수 있는 사건이므로 일반 입찰자의 외부 낙찰 제한 가능성을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 현재 회차 인수액. 134,400,000원 가정에서는 임차보증금 91,900,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시 인수 재계산. 3회 유찰 시 매각가 65,855,999원 외에 27,629,409원의 임차보증금 인수가 발생하므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 보증금 차수 대조. 임차권등기 원문에는 91,900,000원·96,490,000원·93,278,000원·96,490,000원·96,490,000원이 차수별로 병기되어 있습니다. 현재 배당표의 91,900,000원과 실제 적용 계약을 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 2025.07.17 신탁주의사항이 부기되어 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구 2-1 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 현재는 실질취득 134,400,000원을 최근12개월 평균 164,250,000원·최신 거래 163,000,000원과 비교하되, 인수액이 생기는 회차에서는 실질취득 기준으로 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 일반 입찰자의 문은 좁다”
숫자만 보면 현재 회차는 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 192,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 134,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 164,250,000원의 81.8%입니다. 현재 배당 가정에서는 대항력 임차인 문소영의 보증금 91,900,000원도 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다.
그러나 결론을 가격 메리트 하나로 내리기 어렵습니다. 첫째, 임차인에게 우선매수권이 기재되어 있어 일반 입찰자의 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’입니다. 둘째, 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기가 남아 있어 신탁원부와 원본 권리관계 확인이 필요합니다. 셋째, 임차권등기에는 차수별 보증금이 여러 금액으로 병기되어 있어 추가 유찰 시 인수액 판정에 특히 주의해야 합니다.
현재 회차만 놓고 보면 가격은 최근 시세 아래·인수는 0원입니다. 다만 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 사느냐”보다 우선매수권을 넘어 실제 낙찰 가능성이 있는지, 그리고 신탁·임차보증금 원문을 어떻게 확정하느냐에 있습니다. 종합적으로는 가격 가점보다 권리 실행 가능성의 제약을 더 무겁게 봐야 하는 물건입니다.
